Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU z 2000r. nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej uwl) nie posługuje się pojęciem „balkon”, nawet w sytuacji przykładowego wskazywania w art. 2 ust. 4 pomieszczeń określonych mianem „pomieszczeń przynależnych”. Nie ułatwia to rzeczowo-prawnej kwalifikacji statusu balkonu, która jest niezbędną przesłanką wskazania właściwego podmiotu zobowiązanego z mocy art. 13 ust. 1 albo art. 14 uwl do ponoszenia wydatków związanych z jego utrzymaniem w należytym stanie, w tym obejmujących również koszty remontu czy naprawy konstrukcyjnych elementów balkonu.

Nie można mieć wątpliwości, że balkon jest częścią budynku, a w tej sytuacji ustawową przesłanką uznania go za element nieruchomości wspólnej jest ustalenie, że nie służy on wyłącznie do użytku właściciela lokalu. W przeciwnym razie, w sytuacji gdy będący częścią budynku balkon służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, nie można go uznać za element nieruchomości wspólnej. Pozostaje wtedy jedynie możliwość kwalifikowania go jako części składowej lokalu mieszkalnego. Na konieczność podwójnej kwalifikacji statusu prawnorzeczowego  balkonu wskazuje również koncepcja architektoniczna danego budynku. Zwraca się uwagę, że balkon może być tylko częścią elewacji, spełniającą funkcje zdobnicze oraz być przeznaczony do użytku mieszkańców nie jednego lokalu, ale dostęp do niego mają wszyscy mieszkańcy określonej kondygnacji, a nawet wszyscy mieszkańcy danego budynku. Ale budynek może być tak zaprojektowany i wykonany, że do pomieszczenia balkonowego dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu mieszkalnego i służy ono do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu.

W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową mieszkania, co nie wyklucza kwalifikowania takiego balkonu jako pomieszczenia przynależnego w rozumieniu art. 2 ust. 4 uwl.

Wobec zgodnych ustaleń sądów obu instancji, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony pozwanej, służy do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na te balkony prowadzą wyłącznie z poszczególnych mieszkań. Ta ostatnia okoliczność przesądza o tym, że wspomniane balkony  są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 uwl wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.

Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za pomieszczenie pomocnicze stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu.

Jeszcze raz podkreślić należy, że uznaniu balkonu za pomieszczenie pomocnicze będące częścią składową samodzielnego lokalu mieszkalnego nie sprzeciwia się – w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie – okoliczność, iż balkon nie jest w pełni wydzielony trwałymi ścianami, ponieważ okoliczność ta nie jest wyłącznie rozstrzygająca o możliwości uznania go za pomieszczenie. Za takim stanowiskiem przemawia wynik gramatycznej wykładni art.. 2 ust. 2 uwl, w którym wymóg wydzielenia trwałymi ścianami w obrębie budynku odnosi ustawodawca tylko do izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, a nie do pomieszczeń pomocniczych, które, obok izb, także służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób w nim zamieszkałych.

W orzecznictwie stanowczo podkreślono, że pojęcie „pomieszczenia pomocniczego” charakteryzuje taki funkcjonalny jego związek z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej tej „przestrzeni” bezpośrednio dla zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi (v. uzasadnienie wyroku SN z t7 marca 2003, sygn. akt III RN 29/02, Monitor Podatkowy 2003 r., nr 5, s. 29-31). Ponadto w innym orzeczeniu Sądu Najwyższego przyjęto – choć czyniąc to wprost w odniesieniu do pomieszczenia przynależnego – że pomieszczenie zawsze musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie architektoniczne od pozostałych części budynku, ale zarazem nie musi ono koniecznie spełniać takich wymogów budowlano-technicznych, jak samodzielny lokal (v. uzasadnienie postanowienia SN z 19 maja 2004 r., I CK 696/03, niepubl.). W tej sytuacji- w ocenie składu orzekającego – istnieją podstawy do przyjęcia, że balkon stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy wówczas, gdy służy wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób uprawnionych do korzystania z lokalu mieszkalnego, a będąc takim pomieszczeniem, stanowi zarazem część składową tego lokalu mieszkalnego. To z kolei przesądza z mocy art. 13 ust. 1 ustawy o tym, że właściciel tego lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.

Zważyć jednak należy, że ani ustawa o własności lokali, ani prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia „balkon”, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji przyjąć należy, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tylko tę jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Wobec powyższego, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz  w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 uwl – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 uwl, ze wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08