dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Rozbieżności w rozliczeniu wody we wspólnocie
Koszty zużycia energii cieplnej oraz wody, gdy są zainstalowane indywidualne mierniki mediów (liczniki), powinny być rozliczane według faktycznego zużycia w poszczególnych wyodrębnionych lokalach. Koszty związane zaś z nieruchomością wspólną rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów.

Jestem członkiem dużej wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej przez licencjonowanych zarządców nieruchomości.

 

W dniu 05.03.2008r. spółka, która zajmuje się zarządzaniem naszej nieruchomości sporządziła rozliczenie mojego lokalu za rok 2007, w którym zawarto zużycie wody poza moim licznikiem, z tzw. części wspólnych, na poziomie 24,39 m3, co w porównaniu do wielkości 646 m3 wody, która została rozliczona pomiędzy wszystkich współwłaścicieli, stanowi odpowiednik udziału w nieruchomości na poziomie 3,775%, podczas gdy mój udział wynosi 1,87%.

 

W dniu 10.04.2008r. zwróciłem się do zarządcy o wyjaśnienie powstałych rozbieżności i ewentualne podanie podstawy prawnej do zastosowanej metody obliczenia i rozliczenia wody poza licznikami domowymi.

 

W rezultacie otrzymałem odpowiedź, że rozliczenia dokonano na podstawie Uchwały nr 2/2002 z dnia 11.02.2002r. naszej wspólnoty, a w szczególności w oparciu o Załącznik zatytułowany „Zasady rozliczania kosztów dostarczanej do budynku wody” i zapisów: (...) W przypadku różnicy większej niż 5% o sposobie rozliczenia decyduje wspólnota mieszkaniowa i Wspólnota w drodze uchwały może inaczej rozliczyć zużycie wody w częściach wspólnych. Nie wskazano przy tym podstawy prawnej do zastosowanego wzoru obliczenia zużycia wody na lokal i nie podano przepisu prawnego, który dopuszczałby zastosowanie tej konkretnej metody, którą zarządca określił jako „rozliczenie proporcjonalnie do zużycia w lokalach”.

 

Wyliczenie według zarządcy wygląda następująco:

 

141 m3 (zużycie w moim lokalu) / 3 734 m3 (zużycie we wszystkich lokalach) x 646 m3 (niedobór) = 24,39 m3

 

Moim zdaniem zużycie wody z części wspólnych powinno być rozliczone proporcjonalnie do posiadanego udziału, a więc:

 

646 m3 x 1,87% = 12,08 m3

 

W dniu 06.05.2008r. podjąłem kolejną próbę wyjaśnienia sprawy, powołując się na zapisy Ustawy z dnia 24.06.1994r. O Własności Lokali i kodeksu cywilnego.

 

W piśmie zarządcy czytam: (...) zaproponowany przez zarządcę sposób rozliczenia wody został zatwierdzony przez Wspólnotę Mieszkaniową Uchwałą nr 1/2008 z dnia 18.03.200r w sprawie przyjęcia sprawozdania z zarządu i udzielenia absolutorium z prowadzonej działalności w roku 2007. Tak zatwierdzone rozliczenie może być skorygowane tylko i wyłącznie na podstawie kolejnej Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Na najbliższym zebraniu w porządku zebrania zamieścimy punkt Referat Pana J. Ż. dotyczący sposobu rozliczenia wody w budynku oraz podjęcie stosownej uchwały.

 

Wszystkie lokale mieszkalne posiadają liczniki indywidualne, a niedobór wody (różnica) jest na poziomie 14,75% (zużycie wody w nieruchomości z liczników głównych wynosi: 4 380 m3 , a z liczników indywidualnych wynosi: 3 734 m3).

 

Z chronologicznego przebiegu zdarzeń jednoznacznie wynika, że to zarządca samodzielnie, bez niczyjej pomocy, podjął decyzję o sposobie rozliczenia wody, a następnie przedstawił na zebraniu wspólnoty ogólny zarys:

 

1. W dniu 05.03.2008r. zarządca dokonał rozliczenia zużycia wody prawdopodobnie wg własnego uznania

2. W dniu 18.03.2008r. zarządca na zebraniu poinformował o rozliczeniu wody, nie podając podstawy prawnej do zastosowanej metody.

 

W związku z tym, że zarządca chowa się teraz za plecami wspólnoty, twierdząc, iż to ona podjęła decyzję o zastosowanej metodzie rozliczenia wody i chce uwikłać mnie i innych w wygłaszanie referatów oraz głosowanie na temat obowiązywania lub nie - w naszej wspólnocie - zapisów Ustawy z dnia 24.06.1994r. O Własności Lokali, jak i mając wiele wątpliwości co do zaistniałej sytuacji, proszę o przedstawienie opinii.  

 

 

Szczególnie chciałbym się dowiedzieć:

 

1. Jaka jest podstawa prawna do zastosowanej przez zarządcę metody proporcjonalności zużycia wody w częściach wspólnych i jak zgodnie z prawem należy rozliczyć wodę w częściach wspólnych?

 

Odp.:

 

Zgodnie z art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

 

Z pożytków i innych dochodów z nieruchomości wspólnej – zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy – są pokrywane wydatki związane z jej utrzymaniem, a pozostała ich część przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które nie znajdują pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

 

Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a zatem koszty związane z także i ze zużyciem wody.

 

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie posiada uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli poszczególnych lokali, przekazywanymi jej do rozliczenia się. Nadpłata z tytułu kosztów utrzymania poszczególnych lokali stanowi własność właściciela (podobnie Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22 lutego 2001 r. , I ACa 1309/00).

 

Uwzględniając, że Wspólnota tylko pośredniczy w zakupie mediów, rozliczanie zaliczek z tytułu zużycia energii grzewczej i wody przez poszczególnych właścicieli lokali nie może odbywać się w oderwaniu od faktycznych, częstokroć nader zróżnicowanych kosztów zużycia związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali.

 

Tym samym koszty zużycia energii cieplnej oraz wody, gdy są zainstalowane indywidualne mierniki mediów (liczniki), powinny być rozliczane według faktycznego zużycia w poszczególnych wyodrębnionych lokalach. Koszty związane zaś z nieruchomością wspólną rozliczane są proporcjonalnie do posiadanych udziałów

 

2.Czy rozwiązania zapisane w Ustawie z dnia 24.06.1994r. O Własności Lokali można zmieniać aktami niższego rzędu (np. uchwałami wspólnoty)?


Odp.:

 

Nie można zmieniać rozwiązań zapisanych w Ustawie z dnia 24.06.1994 r. O Własności Lokali aktami niższego rzędu np. uchwałami wspólnoty.

 

Podstawę prawną w zakresie rozliczeń za dostarczoną wodę i odprowadzenie ścieków stanowią:

 

a. Ustawa z dnia 07.06.2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków Dz. U. 72 poz. 747,

 

b. Ustawa z dnia 11.05.2001 r. Prawo o miarach Dz. U. 63 poz. 636 z późn. zmianami,

 

c. Ustawa z dnia 22 kwietnia 2005 r. o zmianie ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków oraz niektórych innych ustaw Dz.U. nr 85 z 2005 r. poz. 729,

 

d. Umowa z Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji,

 

e. Jeżeli Wspólnota posiada statut to regulacje normujące tę kwestię mogą być ujęte w Statucie Wspólnoty.

 

f. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

 

 

3. Czy mamy obowiązek głosować w sprawie sposobu rozliczenia wody w częściach wspólnych, skoro każdy lokal jest opomiarowany, a udział każdego lokalu w nieruchomości jest przecież wszystkim znany?


Odp.:

 

Ustawa nie nakłada na Pana obowiązku głosowania jednak w przypadku gdy właściciel nie uczestniczy w głosowaniu musi zdawać sobie sprawę z konsekwencji braku oddania głosu.

 

4. Jak mam postąpić w przypadku utrzymania w mocy przez Zebranie Ogółu Właścicieli Lokali obecnego sposobu (niezgodnego z przepisami ustawy i niekorzystnego dla mnie) rozliczenia wody?

 

Odp.:

 

Zgodnie z art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.) Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu.

 

 

Kancelaria Radcy Prawnego

Piotr Mączka

dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: szkoleniach dla wspólnot mieszkaniowych | uprawnienia do wystawiania świadectwa charakterystyki energetycznej | lokalu mieszkalnego oraz części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową certyfikaty energetyczne | odpowiedzialność zarządcy nieruchomości w zakresie bezpieczeństwa użytkowania