dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Nieuczciwy Zarządca poniesie konsekwencję za swoje poczynania
Uprzejmie proszę o pomoc w sprawie pozbycia się nieuczciwego zarządcy Przedsiębiorstwa Usługowego
Firma zarządza ogromną ilością wspólnot mieszkaniowych ma za sobą sprzymierzeńca w postaci Gminy, która to ma jeszcze znaczące udziały w nieruchomościach. Kilka wspólnot nie może się ich pozbyć pomimo wykazanych nieprawidłowości w zarządzaniu (np. opłacanie faktur z innych wspólnot, księgowość wspólnot jest prowadzona w sposób niezrozumiały dla członków, nie wywiązuje się z ustawowych obowiązków, nie stosuje się do podejmowanych uchwał itp.). Jednym słowem czują się bezkarni na naszym rynku. Stosują samowolę w podejmowanych decyzjach. Wiadomym jest ogólnie, że właściciele nie znają a może nie chcą znać swoich uprawnień a firma ta to wykorzystuje. Zarządca nie jest powołany uchwałą zgodnie z art. 18 ustawy oWL. Proszę mi poradzić co można zrobić w przypadku wypowiedzenia umowy o zarządzanie w terminie umową przewidzianym (jeden miesiąc) zarządca nie przekazuje dokumentów wspólnoty i po okresie dwóch miesięcy zwołuje spotkanie a nie protokołowane zebranie i w tym momencie odwołuje niewygodny dla niego zarząd przy wsparciu oczywiście Gminy. Nie rozumiemy na czym w końcu to polega. Czy tak można postępować? Chciałabym również w imieniu właścicieli nie tylko naszej wspólnoty dowiedzieć się kto - jaka komisja może przeprowadzić kontrolę finansową wspólnot, ponieważ właściciele niestety nie mogą tego uczynić z uwagi na brak dostępu do dokumentów finansowych wspólnot, ponieważ zarządca nie udostępnia ich do wglądu a jeśli przypadkowo to zrobi to jedynie udostępni te, które on uważa, że może okazać. Co z tym można zrobić? Ponadto księgowość jest prowadzona w sposób niezrozumiały dla właścicieli w każdym razie nie jest to pozaksięgowa ewidencja jaką przewiduje ustawa o WL oraz uchwały podejmowane przez wspólnoty. Zwróciliśmy się do MI w Warszawie , oczekujemy na reakcję a w tym czasie zarządca spokojnie odwołuje zarządy wspólnot przy pomocy Gminy. Po prostu już nic z tego nie rozumiem i nie tylko ja. Uważamy ,że zarządca powinien ponieść konsekwencje za swoje poczynania. Ale jak to zrobić? Nasza bezsilność powoduje bezkarność zarządcy.
 

Odpowiedź:

Jeśli zwróciliście się do Ministra Infrastruktury ze skargą na zarządcę to postąpiliście prawidłowo i teraz pozostaje tylko po prostu czekać. Minister zapewne skieruje Waszą skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadzi postępowanie wyjaśniające i efekt tego postępowania przekaże Ministrowi, który może nierzetelnemu zarządcy wymierzyć karę dyscyplinarną, do pozbawienia licencji włącznie. Być może aktualnie na zarządców wpłynęło wiele skarg, więc postępowanie może się nieco przedłużyć. Radzę „w międzyczasie” spotkać się z burmistrzem (wójtem, prezydentem miasta) i przedstawić mu swoje zastrzeżenia wobec przedstawicieli gminy, którzy, Waszym zdaniem, faworyzują kiepską firmę. Okres jest wyjątkowo sprzyjający, ponieważ trwa kampania wyborcza i gminni decydenci bywają w tym okresie wyjątkowo otwarci na problemy mieszkańców. Gdyby szef Waszego samorządu pozostał bierny, to wykorzystajcie lokalne media – to bardzo często działa skutecznie.



Janusz Gdański redaktor współpracujący z Portalem Wspólnota Mieszkaniowa www.wspolnotamieszkaniowa.pl
dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika Leszek Maziarz
Komentarzy: 157
Dodano: 2010-10-20 13:08:44
Panie Wiesławie, sposób udostępniania danych to jakby ważna, ale ciut inna sprawa - bo jak rozumiem, tutaj mowa o przypadkach, w których tych dokumentów zarządca w ogóle nie chce pokazać, co nie tylko narusza UWL, ale nawet faktycznie podpada pod KK (art. 276).

W chwili obecnej zamiast kserowania można np. zrobić zdjęcia aparatem cyfrowym itp. - udostępnianie jest interpretowane przez sądy jednoznacznie, także jako umożliwienie zrobienia kopii (choć faktycznie to nie Pan musi do tego zapewnić infrastrukturę).
Niektóre dokumenty mogą wymagać spokojnej analizy, a nawet poddania pod ocenę specjaliście, do czego kopie są niezbędne (zgadzam się, że z oryginałam trzeba baaaardzo ostrożnie).

Co do ochrony danych osobowych, to GIODO wypowiada się na ten temat jednoznacznie - w uzasadnionych przypadkach jest to dopuszczalne.
     
Dodano: 2010-10-20 11:58:35
Szanowny Panie Ireneuszu J.
od 16 lat prowadzę wspólnotę - 18 rodzin. Przez 15 lat za pracę w zarządzie nie pobierałem żadnego wynagrodzenia ( obecnie 100,-zł./m-c )Trzech członków naszej wspólnoty oddało sprawę do prokuratury za nie udostępnianie dokumentacji.
"Udostępnianie " to w ich przekonaniu - proszę dać dokumentację z ostatnich pięciu lat na dzień lub dwa do skserowania. Dokumentacja , rozumiem jest do wglądu ( tak czynię na każdym zebraniu właścicieli )a nie do wynoszenia na zewnątrz. Poza tym dochodzi do żądania, kserowania dokumentacji budowlanej (plany kondygnacji wielkości - 1 metr x 1 metr, a teczek jest ok 20 szt.)
A gdzie Ustawa o ochronie danych osobowych ?
Przeglądam Pana wypowiedzi na tym portalu,są one pouczające i chętnie stosuję się do nich.
Pozdrawiam -Wiesław P.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-10-20 11:14:26
Tak, zwrócić się do sądu, ale o co?
O ustanowienie zarządu przymusowego wg art.26 uwl?
Dla sądu (wg mnie - wiem to z autopsji) będzie taki powód za mało, aby ustanowił zarząd sądowy, choć wg normy już w takiej sytuacji powinien ustanowić przymusowe zarządzanie.
Ale należy spróbować ( o ile wspólnota odmawia zmiany zarządu) i liczyć się na poniesienie li tylko kosztów, bo ustawodawca głównie o tym pomyślał - o wywoływaniu sprawy i zarobku dla SP.
Jest jeszcze inne rozwiązanie - zmienić wspólnotę tj sprzedać tu, a kupić lokal w innej, lepszej (lepiej zarządzającej wspólnocie)
OK?
A jak Panie Redaktorze z korzystanie z części wspólnych budynku, czy dalej podtrzymuje Pan swoje stanowisko - jak prawo powiada o sposobie korzystania z części wspólnych i jak należy to rozumieć? Gdzie norma wskazuje o podziale części wspólnych na część np. wydzieloną i nie wydzieloną?
Bardzo proszę o dogłębne rozwianie wątpliwości?
     
Zdjęcie użytkownika Janusz Gdański
Komentarzy: 72
Dodano: 2010-10-20 08:46:57
Zgodnie z art. 27 i 29 ust. 3 odmowa udostępnienia dokumentów wspólnoty właścicielowi lokalu jest ewidentnym naruszeniem prawa. Nic nie stoi na przeszkodzie by zwrocić się do sądu.
     
Dodano: 2010-10-17 18:15:44
W zapytaniu powyżej poruszona jest kwestia, która zapewne nie tylko mnie zainteresowała, a o której w żadnym z komentarzy nie ma ani słowa. Czy mogę prosić o odpowiedź na pytanie zawarte w cytacie: "Chciałabym również w imieniu właścicieli nie tylko naszej wspólnoty dowiedzieć się kto - jaka komisja może przeprowadzić kontrolę finansową wspólnot, ponieważ właściciele niestety nie mogą tego uczynić z uwagi na brak dostępu do dokumentów finansowych wspólnot, ponieważ zarządca nie udostępnia ich do wglądu a jeśli przypadkowo to zrobi to jedynie udostępni te, które on uważa, że może okazać. Co z tym można zrobić?"
Widzę z tego zapytania, że zarządców aroganckich, nie liczących się z właścicielami, którzy ich w gruncie rzeczy utrzymują jest w kraju więcej. Z braku czasu, siły przebicia i dostępu do dokumentacji członkowie wspólnot okazują się bezsilni.Co zadziwiające - u nas też Gmina (przecież także właściciel) idzie w parze z nieuczciwym i niesumiennym zarządcą, nie wykazuje sama inicjatywy, ani nie popiera działań innych członków Wspólnoty.
Będę wdzięczna za podpowiedź.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-10-16 12:43:49
Tak, rzeczywiście Panie Redaktorze Januszu Gdański, wyroki sądów w konkretnych sprawach nie są źródłami prawa, ale wydawane przez najwyższa instancję - SN w RP w obojętnie czyjej sprawie, na pewno są pomocą w interpretacji tego prawa (np. art.12 i 13 uwl) i pomocą w ustaleniu prawdziwych faktów przez sądy niższej instancji w kolejnych sprawach i identycznym stosunku prawnym (zapobiegają, tak nagminnej do tej pory, samowoli procesowej sądów niższych instancji), gdyż interpretacja prawa w RP musi być w końcu spójna. Inną sprawa jest, iż sądy niższych instancji w RP często, za często odczytują prawo w wieloraki sposób, w zależności od chwili, lokalnego zapotrzebowania, silniejszej strony procesu itd.
Jednak w sądach na terenie mego zamieszkania następuje przełom w świadomości sędziów i częściowa weryfikacja stosowania prawa (jego interpretacji w omawianej kwestii, wypowiedzi w orzecznictwie SN dobrze na ten temat wpłynęły - zaniechano na moim terenie samowoli procesowej w interpretacji tego prawa).
Jest to już odzwierciedlone w niektórych orzeczeniach.
Części wspólne nie są wg normy podzielone na "wydzielone" i w domyśle wg Pana Redaktora myśli... na "niewydzielone".

Norma nie mówi kto i co konkretnie może, a czego nie, w kwestii sposobu korzystania z części wspólnych, tylko mówi, aby nie utrudniało to w korzystaniu innym współwłaścicielom z tych części oraz nie wyrządzało szkody innym i nie naruszało prawa, dało sie pogodzić w korzystaniu z innymi użytkownikami. Zagadnienie to dokładnie normuje uwl - art. 12 i 13. Brak jest innej, silniejszej normy od tego prawa, a uchwały czy umowa nie może zmienić podstawowego sensu tego prawa, które normuje stosunki społeczne w swym miejscu zamieszkania - codziennego życia.
I co Pan na to?, A, wg Pana jakie inne prawo przebija to prawo jw. wywiodłem?

Proszę wskazać podstawę prawną i ważniejszą od tej normy, że WMN decyduje i ustala te kwestie oraz może je zmieniać w części tych przepisów iuris cogentis?
A, Zarząd to już w ogóle nie ma nic tu do gadania, jedynie posiada obowiązek nadzorowania, czy właściciele nie łamią normy art. 12,13 uwl, natomiast zdecydowanie nie ma prawa nadinterpretacji przepisów i ustalania wg własnej wyobraźni, jak dany współwłaściciel może lub nie może korzystać ze swojej własności - bo współwłasność jest jednak odmianą prawa własności, i wara zarządowi od tego prawa i swobodnej ingerencji.
Z antenami mocowanymi do ścian budynków i reklamami (co do interpretacji tego prawa) SN także się wypowiedział na korzyść indywidualnych współwłaścicieli, a sądy lokalne zmieniają w tej kwestii w swych nowych orzeczeniach stanowisko, idzie ku lepszemu i nie ma co tak zaciekle bronić nieuzasadnionych (samozwańczych) kompetencji Zarządów, czy nawet decyzji WMN. Nawet WMN musi podporządkować się normie, nie może utrudniać życia poszczególnym właścicielom o ile nie wykaże, iż naruszono normę art.12 i 13 uwl.
Należy tylko jeszcze dodać, iż szkoda jest wielka, że Parlament (ustawodawca) lub przepisy wykonawcze nie precyzują tych kwestii w taki sposób, aby każdy mógł przeczytać w jaki dokładnie sposób może korzystać z części wspólnej budynku (ze szczegółami), choć dla mnie oraz dla wielu ludzi profesjonalnie zajmujących sie tymi zagadnieniami jest to (art.12 i 13 uwl) krótkie, acz jasne i zrozumiałe oraz wg właściwej interpretacji szczegółowe.
Proszę o konstruktywną, rzeczową odpowiedź, z poważaniem
I.J.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-10-13 14:08:04
Dzięki za odpowiedź w kwestii korzystania z części wspólnych (montażu krat w otwór - przebicie okna do mieszkania lub innego lokalu we WMN).
Skasowała się mi odpowiedź, a teraz nie mam już czasu na jej odtworzenie, ale w najbliższym czasie odpowiem.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-10-13 13:57:40
cd artykułu 57-

... WMN tylko ja się identyfikuję oraz zaczęto odczytywać jej dosłowną, a nie zmyślaną, nielogiczną interpretację.
Sprawy wygrywam, a wcześniej wygrałem (pomimo fatalnego, celowego ustalania w I instancji faktów przewrotnie) wygrałem też kilka apelacji.

Gdy zakończę procesy pozytywnie i na wskutek naprawy zarządu przez zarząd przymusowy ( lub bardziej rozjaśnię już na tym etapie obraz naprawianych nieprawidłowości poprzednich zarządów), wydaje mi się, iż dopiero w takiej sytuacji będzie możliwe i sensowne zapodać sprawę i skarżyć do Ministerstwa Infrastruktury na Zarządy - aby spotkała ich zasłużona kara.
W innym razie urzędnik zawsze wyciągnie argument, że:
1. wg art. art 18.2a można przekonać większość (czyli WMN) o zmianę takiego zarządu i pociągnięcie dotychczasowego Zarządu/Zarządcy do odpowiedzialności takiej to a takiej,
2. wg art.26 wnieść do sądu wniosek o ustanowienie zarządu przymusowego (chyba, iż skarżący posiada już pomyślne dla siebie postanowienie sądu o; nieprawidłowościach, czy powołaniu sądowego przymusu).

Do póki tego się nie uczyni jw. wywiodłem i nie rozstrzygnie na swoją korzyść, do póty żaden urzędnik nie będzie miał podstawy formalnej i prawnej do rozpatrywania skargi jakiegoś właściciela lokalu (pokrzywdzonego w domniemaniu) petenta.

UWL jest bardzo ogólna i ułomna, wg wielu prawników - moich znajomych, to tzw. "kicha".
Jest instrumentem nie do normowania i normalizacji stosunków w RP, lecz do poróżniania ludzi i pogarszania stosunków między nimi, a to daje pracę i przerób oraz zarobek takim grupom zawodowym (grupie społecznej) w RP właśnie jak sądy -SP, prawnicy, zarządcy itd., ponieważ jest to tak stymulowane poprzez złą pracę wielu sędziów (myślę, iż zamyśloną taką pracę sądów).

Panie Redaktorze Januszu Gdański, bardzo proszę odpowiedzieć na forum na moje ostanie zapytanie w związku z montażem krat w okno, a raczej w związku z warunkami korzystania z części wspólnych przez właścicieli lokali.

Na ten temat jest rozstrzygniecie SN. Proszę pokazać czytelnikom prawdę, i przyznać się do swojej omyłki. Dziękuję z góry za podjęcie dyskusji na argumenty - dowody
Z poważaniem,
czytelnik forum
I.J
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-10-13 13:47:12
Spółka gminy ZGM z o.o., potem osoba fizyczna (razem ponad 10 lat)wykonywali w naszej WMN rażąco nieprawidłowy zarząd, imali się chwytów poniżej pasa, z poświadczaniem nieprawdy przed sądami włącznie np. w sprawach o uchylenie rocznych uchwał, o ustanowienie zarządu przymusowego - bo sądy w niezrozumiały sposób na to przyzwalały, inaczej jak przewiduje prawo w uwl, kc.

Nie ma mowy o skutecznej możliwości kierowania skargi np. do Ministra Infrastruktury. Można oczywiście pisać skargi na osoby prawne, czy fizyczne otrzymujące licencje państwowe, ale będzie to rozpatrywane przede wszystkim formalnie i krótko po linii ustawy (uwl), czy dany pokrzywdzony skorzystał z prawa np. art.26.uwl lub art.25 uwl, albo 18.1-18.2a (w ogóle z tych artykułów.

I tu kończy się odpowiedzialność Zarządu lub zarządcy ustanowionego w trybie art18.1 (18.2a) wykonywanego w sposób o którym mowa w art.18.3 (33). O ile skarżący nie ma korzystnych dla siebie orzeczeń sądowych, to za wszystkie ewentualne nieprawidłowości i wyrządzona szkodę zarządu odpowiada WMN - por. art.474 k.c w zw. z art.1.2 uwl.
Od kilku lat wygrywam procesy o uchylenie większości uchwał WMN, które poza normą przerzucały koszty na mój lokal, ale WMN ponownie podejmuje roczne uchwały o tej samej treści i znowu trwa proces. Koszty... dalej płacę ciągle zawyżone koszty (przerzucone w tej WMN z lokali mieszkalnych na mój użytkowy lokal).

W taki oto sposób doszło do permanentnego procesu bez możliwości póki co uzdrowienia wykonywania zarządu.
Wcześniej w SR większość spraw przegrywałem, a to dlatego iż nasz lokalny sąd stosując samowolę procesową ustalał fakty schizofreniczne, poza dowodami i na korzyść większości z gminą na czele, moje protesty - uwagi na ten temat do protokołów nie zapisywał, a protokoły odmawiał prostować - jako moje wnioski bezzasadne.

Władza sądownicza broniła innej władzy - lokalnej, może dlatego, aby oddalić od siebie obowiązki np. ustanowienia i kontrolowania zarządu przymusowego - dodatkowej i nietypowej oraz kłopotliwej pracy. Przyjęto w sądach drawskich i koszalińskich wg tajemnicy Poliszynela, iż większość wspólnotowa będzie miała zawsze słuszność, a prawo uwl zawsze można nagiąć- interpretować na różnoraki sposób, lub do danej normy dopasować sztucznie fakty (prawo sędziego do tzw. swobodnej oceny dowodów, lecz często mylone przez określony sąd celowo - co równa się dokonywaniu na sali sądowej samowoli procesowej).
Czterokrotnie Sądy w Drawsku Pom. i w Koszalinie (kontrola w II instancji) odmawiały mi ustanowienia zarządu przymusowego(sądowego) pomimo udowodnienia faktów wg przesłanek w art.26 uwl.

Od dwóch lat wygrywam procesy ze WMN w SO w Koszalinie o identyczne problemy (może dlatego, iż nowi sędziowie i nominowani klasę wyżej rozstrzygają te kwestie rzeczywiście stosując uwl i wykładnię tego prawa przez SN oraz Jego uchwały, o kc inne przyjęte społecznie stosunki) - wygrywam większość spraw o uchylenie uchwał i może też to właśnie walnie przyczyniło się, iż doprowadziłem w końcu do ustanowienia zarządu przymusowego (zarządca przymusowy pochodzi z Wałcza) - choć główną przyczyna wg sądu jest to, iż WMN zmieniła zarząd na administratora (tę samą osobę na tę sama osobę i za to samo wynagrodzenie, poza normą - chciała oddalić rozstrzygnięcia procesowe, co okazało się skuteczne, bo sprawy zostały zawieszone z braku zarządu).
Parę dni temu na pierwszym zebraniu przymusowy zarządca (Zebranie pod jego przewodnictwem) wyjaśnił wspólnocie dwie podstawowe kwestie na moją korzyść, o które opierałem swoje zarzuty i ostatnio wygrywałem procesy.
Brawo temu Zarządcy, bo puki co postępuje zgodnie z normą uwl i kc.
A, sądy w Drawsku i w Koszalinie do tej pory pomijały fakty przedstawiane przez mnie na temat WMN lub je zniekształcały, aby rychło oddalić pozew lub wniosek.
Jednak, gdy zaszły zmiany ustawowe i zamiast I-sza instancja SR rozpatrywać sprawy o uchylenie uchwał rozpatruje I instancja SO, to i mnie zaczął wiać wiatr w żagle oraz dostrzeżono na sali sądowej oczywistą prawdę obiektywną - ustaloną normą, z którą w naszej
     
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: audyt energetyczny kurs | uprawnienia do wystawiania świadectwa charakterystyki energetycznej | kurs świadectwa energetyczne | podatki