W wyniku takiej umowy deweloperskiej powinno dojść do zbycia praw własności w formie i na warunkach zgodnych z przepisami prawa. Bywa jednak, że wraz z nabyciem lokalu wyodrębnionego wraz z udziałem w części wspólnej pojawiają się problemy nabywcy wynikające z nieprawidłowego wykonania umowy deweloperskiej, w szczególności z nieprawidłowego wykonania robót budowlanych, w tym zakresie przeważnie chodzi o wady fizyczne wykonanych robót budowlanych, w tym o to, że użyto materiałów budowlanych o nieodpowiednich właściwościach lub że zastosowano nieodpowiednią technologię. Defekty takie mogą wystąpić zarówno w lokalu, jak w części wspólnej nieruchomości. Jest oczywiste, że nabywca majątku będzie dochodził od dewelopera usunięcia stwierdzonych defektów budowlanych, tych które wystąpiły w lokalu, jak i tych, które wystąpiły w części wspólnej nieruchomości.

Zastanówmy się, co stanowi podstawę prawną roszczeń do dewelopera? Podstawę prawną dochodzenia roszczeń cywilnych na tle nieprawidłowego wykonania umowy stanowić będą konkretne postanowienia tej umowy cywilnoprawnej, jak też normy ogólne Kodeksu cywilnego dotyczące rękojmi, oraz dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych.

Sprawdzenie możliwości roszczeniowych zawsze należy rozpocząć od umowy cywilnoprawnej, zwracając uwagę, czy przewidziano w niej zabezpieczenie naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania umowy np. poprzez tzw. kary umowne i na jakich warunkach. Kara umowna jest namiastką odszkodowania. O stosowaniu kar umownych w umowach cywilnoprawnych odsyłam do art. 483 Kodeksu cywilnego. Sprawdzamy również w ww. umowie oraz w dokumentach odbioru, czy udzielono gwarancji jakości i na jakich warunkach. O gwarancji jakości stanowi m.in. art. 577 Kodeksu cywilnego.

Jeśli w umowie z deweloperem takich zabezpieczeń prawidłowego jej wykonania nie przewidziano, wówczas istnieje możliwość dochodzenia roszczeń z mocy samego prawa, czyli z mocy postanowień ogólnych Kodeksu cywilnego.
Po pierwsze, w takim wypadku można dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, gdy nieruchomość sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub jej użyteczność. W tym zakresie odsyłam do przepisu art. 556 Kodeksu cywilnego. Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po 3 latach, licząc od dnia wydania przedmiotu sprzedaży. Przypomnijmy również, że w wypadku skorzystania z przepisów o rękojmi nabywcy przysługuje prawo żądania obniżenia ceny sprzedaży.
Po drugie, nabywca może dochodzić roszczeń na zasadach ogólnych z mocy art. 471 Kodeksu cywilnego, z tytułu poniesionej szkody wynikłej z nienależytego wykonania umowy.

Należy też zwrócić uwagę na to, że przy dochodzeniu roszczeń o obniżenie ceny sprzedaży z tytułu wad rzeczy sprzedanej niezależnie poszkodowanemu przysługuje prawo wystąpienia z roszczeniem o naprawienie szkody powstałej w wyniku istnienia wady. Patrz w tej sprawie na art. 566 Kodeksu cywilnego. W świetle orzecznictwa takie roszczenie ma powetować poniesioną szkodę (stratę), a zatem powinno być ono ekwiwalentne poniesionej szkodzie.

Jak widzimy, wachlarz możliwości roszczeniowych przysługujących w takim wypadku nabywcy jest dość szeroki, od wezwania do usunięcia wady (usterki), żądania obniżenia ceny sprzedaży, dochodzenia roszczeń z tytułu kar umownych, jak też gwarancji jakości, rękojmi aż po roszczenie odszkodowawcze na zasadach ogólnych. W praktyce jednak mogą wystąpić trudności z wyegzekwowaniem usunięcia usterek budowlanych, z tego względu w sprawach roszczeniowych o usunięcie wad należy zawsze poruszać się według umowy cywilnoprawnej i obowiązującego prawa, krok po kroku.

W każdym przypadku sprawę roszczenia należy rozpocząć od wezwania dewelopera do usunięcia defektu budowlanego, który musi być stwierdzony bezspornie. W tym celu wskazane jest sporządzenie odpowiedniej dokumentacji dokumentującej występowanie usterek, w tym dokumentacji fotograficznej. Pismo wzywające o do usunięcia wad (usterek) powinno być sformułowane precyzyjnie, z koniecznym wskazaniem poszczególnych usterek oraz wskazaniem ich usunięcia w wyznaczonym niezwłocznym terminie. Przypomnijmy, że w tym zakresie pomocne jest prawo, ponieważ przepis art. 560 K.c. zobowiązuje sprzedawcę do „niezwłocznego usunięcia wad”.

W przypadku sporu z deweloperem, czy wada (usterka) będąca przedmiotem sprawy powstała z przyczyn leżących po stronie dewelopera, czy też z nieprawidłowej eksploatacji lokalu/budynku i jego urządzeń, warto skorzystać z ekspertyzy technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego. Gdyby podjęte działanie zmierzające do wyegzekwowania od dewelopera usunięcia usterek nie odniosło pożądanych efektów, wówczas zdeterminowani właściciele lokali mogą zdecydować o wystąpieniu z pozwem sądowym. W takim przypadku sporządzona ekspertyza może okazać się niezwykle pomocnym dowodem w sprawie dochodzenia roszczeń przed sądem.

Czasem jednak może powstać pytanie, kto ma wystąpić z roszczeniem do dewelopera, czy właściciel lokalu na tle swojej umowy kupna-sprzedaży, czy też wspólnota mieszkaniowa, a w szczególności czy z roszczeniem o usunięcie wad dotyczących części wspólnej nieruchomości ma wystąpić wspólnota mieszkaniowa. Komu w istocie przysługuje legitymacja prawna o dochodzenie roszczeń odszkodowawczych od dewelopera?

Warto tę sprawę bezspornie ustalić, gdyż dla ważności roszczenia jest to kluczowe, a w szczególności wtedy, gdy roszczeń odszkodowawczych dochodzi strona poszkodowana przed sądem. Dodajmy w tym miejscu, że według zasad ogólnych Kodeksu cywilnego poszkodowanemu przysługuje prawo (według jego wyboru) dochodzenia usunięcia usterek lub prawo zapłaty ekwiwalentnego roszczenia odszkodowawczego.

W tym miejscu przypomnijmy, że zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, został jednoznacznie rozstrzygnięty w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. 65/07, której nadano moc zasady prawnej. Wynika z niej bezspornie, że zakres praw i obowiązków wspólnoty mieszkaniowej jest „ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną” i wyraźnie w tym zakresie oddzielono konstrukcję prawną współwłasności w nieruchomości, z którą wiążą się prawa majątkowe właścicieli lokali, od konstrukcji prawnej wspólnoty mieszkaniowej, jako osoby ustawowej, która ma wyłącznie zarządzać nieruchomością wspólną.

W wyroku Sądu Apelacyjnego z 7 sierpnia 2008 r., sygn. I A Ca 601/08, orzeczono również „wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych”.

Zagadnienie legitymacji prawnej do dochodzenia roszczeń od dewelopera rozstrzygnięto w orzeczeniu Sądu Najwyższego z 14 marca 2007 r. , sygn. I CSK 387/06:

1. Roszczenia dotyczące obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej.
2. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli lokali.

Zainteresowanych przedmiotowym zagadnieniem odsyłam do uzasadnienia cyt. wyroku Sądu Najwyższego.