O jakie zdarzenia i sytuacje chodzi? Zdarzenia nagłe spowodowane przez opady atmosferyczne, silne wiatry, wstrząsy, pożary, powodzie, wyładowania atmosferyczne a także zdarzenia nagłe spowodowane przez samego człowieka, w tym przez użytkowników budynków.
Z tego względu w art. 61 Prawa budowlanego zawarto normę prawną nakazującą „właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego” zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu również w warunkach kryzysowych mogących spowodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, ich mienia oraz dla środowiska.

Dokładna analiza brzmienia art. 61 ustawy doprowadzi nas do następującego wniosku:
1) w sytuacji normalnej, nie wywołanej nagłymi czynnikami sił natury lub człowieka, właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany do planowanego działania w celu utrzymania budynku w sprawności technicznej, tj. w należytym stanie technicznym, a nawet estetycznym
2) w sytuacji zagrożenia, wywołanego czynnikami sił natury lub człowieka, właściciel lub zarządca obiektu jest zobowiązany do zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania budynku poprzez zastosowanie środków technicznych i operacyjnych odpowiednich do zaistniałego stanu niebezpieczeństwa.
Przypomnijmy, że podmiotowi zobowiązanemu do działania zabezpieczającego, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego może nakazać w drodze decyzji administracyjnej usunięcie stwierdzonego zagrożenia. Oczywiste jest przy tym, że właściwym adresatem nakazu będzie właściciel nieruchomości lub zarządca albo inny podmiot, o którym mowa w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, czyli posiadający prawo dysponowania obiektem na cele budowlane.

Na taką okoliczność, ewentualnego zagrożenia, właściciel lub zarządca obiektu powinien być przygotowany w sensie formalnym i w sensie faktycznym, co jest istotne dla obowiązku zachowania bezpieczeństwa ludzi, mienia i środowiska w każdym obiekcie, a w szczególności w obiekcie użyteczności publicznej, na co wskazują przepisy cyt. ustawy oraz przepisy ustawy o ochronie przeciwpożarowej.

Sytuacja zagrożenia może być ujawniona podczas przeprowadzania kontroli okresowej (lub kontroli ad hoc) poszczególnych elementów budynku. Wynik badań, pomiarów i przeglądów może bowiem wskazać na stan zagrożenia dla dalszego bezpiecznego użytkowania budynku, w tym na przykład stan zagrożenia zatruciem gazu lub wybuchem. W takich warunkach właściciel lub zarządca obiektu budowlanego powinien podjąć niezwłoczne działania zabezpieczające życie, zdrowie ludzi, a nawet ich mienie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, co oznacza, że z obowiązkiem wykonania czynności wynikających z przepisów.

Do szczególnych sytuacji należy zaliczyć działanie w warunkach katastrofy budowlanej. Katastrofą budowlaną jest niezamierzone i gwałtowne zniszczenie obiektu budowlanego; nie jest katastrofą awaria instalacji, i np. uszkodzenie jakiegoś elementu budynku. W razie wystąpienia katastrofy budowlanej w obiekcie budowanym, remontowanym, rozbieranym, użytkowanym osoba dysponująca budynkiem, np.. właściciel, zarządca, a także odpowiednio inna osoba, powinna podjąć niezwłoczne takie czynności, jak:
1.zorganizować pomoc doraźną poszkodowanym i przeciwdziałać rozszerzeniu się skutków katastrofy,
2.zabezpieczyć miejsce katastrofy,
3.zawiadomić niezwłocznie o katastrofie właściwe organy, w tym organ nadzoru budowlanego, prokuraturę, policję, inwestora, jak też w zależności od sytuacji inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektanta lub inne organy i jednostki. Jednakże zawsze priorytetem zostanie objęte działanie mające na celu zorganizowanie pomocy poszkodowanym.
W pewnych sytuacjach prawo nakazuje podjęcie czynności przez organ nadzoru budowlanego. Według art. 69 Prawa budowlanego „w razie konieczności niezwłocznego podjęcia działań mających na celu usunięcie niebezpieczeństwa dla ludzi lub mienia, właściwy organ zapewni na koszt właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego zastosowanie niezbędnych środków zabezpieczających”. Do zastosowania „niezbędnych środków zabezpieczających” są upoważnione również organy Policji i Straży Pożarnej. Działanie właściwych organów, o których mowa wyżej, może wywołać koszty po stronie właściciela, stąd też zadajmy istotne będzie pytanie, czy takie czynności i ich koszt mają być przedmiotem ustaleń właściwych organów z właścicielem nieruchomości.

Wyjaśnienie intencji tego przepisu odnajdziemy m.in. w wyroku WSA w Warszawie z dnia 2 lutego 2007 r., sygn. VII SA/Wa 1550/06, z którego wynika, że z mocy cyt. prawa po stronie właściwego organu występuje obowiązek bezzwłocznego zorganizowania środków zabezpieczających i podjęcia takich czynności faktycznych, które służyłyby usunięciu niebezpieczeństwa. Tego obowiązku nie może jednak scedować na inny podmiot niewymieniony w ustawie, np. na zarządcę nieruchomości. Ponadto w kwestii „działania na koszt właściciela” sąd stwierdził, że „organ powinien wskazać wyraźnie kwotę, jaką zostaje obciążony właściciel lub zarządca, celowość podjęcia i wycenę poszczególnych konkretnych czynności (…). Decyzja powinna zawierać kosztorys zleconych robót i wysokość poniesionych kosztów”.
Pomimo jednoznacznego wyjaśnienia intencji przepisu trudno sobie wyobrazić, by w warunkach konieczności usunięcia niebezpieczeństwa „właściwy organ” kosztorysował roboty zabezpieczające, ale zapewne takie udokumentowanie jest konieczne.

Do działań zapewniających bezpieczeństwo użytkowania budynku w warunkach zagrożenia jest zobowiązany również zarządca nieruchomości związany z właścicielem nieruchomości umową o zarządzanie nieruchomością, nawet gdyby umocowanie do takiego działania nie wynikało z umowy o zarządzanie nieruchomością i udzielonego mu pełnomocnictwa. Z czego to wynika?

Otóż, ustawa o gospodarce nieruchomości określająca charakter umowy o zarządzanie nieruchomością zawiera w art. 185 ust.1 lit. c) zobowiązanie adresowane do zarządcy nieruchomości do działania „z mocy ustanowionego prawa” stanowiąc, że:
„W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie”.

Zauważmy, że intencją ustawodawcy było zobowiązanie zarządcy nieruchomości do działania „z mocy ustanowionego prawa” bez potrzeby posiadania w takim przypadku pełnomocnictwa do działania pochodzącego od właściciela nieruchomości, jak też bez potrzeby posiadania uzgodnień ad hoc dokonywanych w warunkach zagrożenia dla ludzi, ich mienia lub środowiska.

Podjęte przez zarządcę nieruchomości decyzje i dokonane czynności zabezpieczające będą w takim przypadku działaniami „z mocy prawa”, jednakże wywołają skutki po stronie właściciela nieruchomości. Z tego względu takie działanie zarządcy nieruchomości (na podstawie art. 185 ust. 1 lit. c) ustawy o gospodarce nieruchomościami) będzie działaniem w imieniu właściciela nieruchomości, na rzecz właściciela nieruchomości i wywoła skutki kosztowe po stronie właściciela nieruchomości.

Przepis art. 185 ust. 1 lit. c) cyt. ustawy ma bezpośredni związek z normą art. 61 ust. 2 Prawa budowlanego nakazującą zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu w warunkach zagrożenia, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, dla ludzi, bezpieczeństwa mienia i środowiska. Ma także związek z innymi przytoczonymi wyżej przepisami Prawa budowlanego. Oznacza to, że z woli ustawodawcy w warunkach zagrożenia dla ludzi, ich mienia i środowiska zakres obowiązków zarządcy nieruchomości jest szerszy niż wynika to z treści umowy cywilnoprawnej i udzielonego pełnomocnictwa.

Eugeniia Śleszyńska/ Redaktor współpracujący z Portalem Wspólnota Mieszkaniowa
Redakcja Portalu Wspólnota Mieszkaniowa