dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Zarządca sądowy ustanowiony przez sąd i jego kompetencje
Wspólnota mieszkaniowa wybierając zarząd oczekuje, że zarząd będzie prowadzony prawidłowo, ale bywa że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków a wręcz narusza zasady prawidłowej gospodarki mieniem wspólnym środkami finansowymi wspólnoty mieszkaniowej i właściciele pomimo prób nie są w stanu tego zmienić.
Co wówczas pozostaje? Można w takiej sytuacji skorzystać z postanowień art. 26 ustawy o własności lokali, który mówi, że:

1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Zwróćmy uwagę, że cyt. przepis mówi o prawie każdego właściciela do żądania ustanowienia zarządcy sądowego, a nie o prawie wspólnoty mieszkaniowej, co oznacza że sprawy takiej nie potrzeba procedować w drodze głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. O skorzystaniu z takiego prawa może zdecydować każdy właściciel, jeśli w swojej ocenie sytuacji uzna o konieczności zarządu sądowego. Wymagałoby to jednak rozwagi i trafnej sytuacji, bo zarząd sądowy to dla wspólnoty mieszkaniowej, która powinna rządzić się prawami sama, to ostateczność.

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego, który będzie sprawował zarząd sądowy, odbywa się w trybie nieprocesowym, który wszczyna się na wniosek „każdego właściciela” z danej wspólnoty mieszkaniowej.

Wniosek w tej sprawie kieruje się do właściwego sądu rejonowego wnosząc o:

1) o ustanowienie wskazanego zarządcy zarządcą przymusowym (sądowym),
2) o określenie uprawnień i obowiązków tego zarządcy,
3) o ustalenie wynagrodzenia ustanowionego zarządcy,
4) ewentualnie o rozliczenie kosztów postępowania na współwłaścicieli stosownie do ich udziałów,
5) o wezwanie na rozprawę świadków,
6) o wezwanie na rozprawę kandydata na zarządcę sądowego. Wniosek niekoniecznie musi zawierać wskazanie proponowanego zarządcy przymusowego, w takim przypadku sąd sam o tym postanowi.

W uzasadnieniu do złożonego wniosku przedstawia różne dowody z dokumentów lub zeznań świadków w związku z przedmiotem sprawy. Do wniosku załącza się stosowne załączniki. Sąd może sam przejąć inicjatywę w sprawie przeglądu kandydatów na zarządcę sądowego, w takim przypadku zwraca się do organizacji zawodowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami o wskazanie kandydatów na zarządców sądowych.

Oferty złożone przez kandydatów, w tym przez licencjonowanych zarządców nieruchomości podlegają rozstrzygnięciu sądu. Istotą złożonej oferty jest określenie warunków sprawowania zarządu sądowego, jak również oczekiwane wynagrodzenie zarządcy sądowego, stanowiącego cenę usługi zarządzania. Składający ofertę powinien wyraźnie określić, czy chodzi mu o wynagrodzenie ryczałtowe płatne miesięcznie, czy też zapłata wynagrodzenia ma nastąpić po zakończeniu okresu trwania zarządu sądowego. Wynagrodzenie ustala sąd i pomimo różnych komentarzy na ten temat powinno to być wynagrodzenie płatne miesięcznie, albowiem wykonywanie funkcji zarządcy sądowego jest w istocie usługą o charakterze ciągłym a nie dziełem. Wobec tego powstaje obowiązek zapłaty za wykonywanie takiej usługi, tak jak za wynagrodzenie w warunkach zawodowo wykonywanej usługi zarządzania nieruchomościami.

W świetle postanowień art. 26 roszczenie o ustalenie wynagrodzenia zarządcy sądowego jest zasadne, gdyż sąd powinien ustalić „należne wynagrodzenie” . Sprawą wynagrodzenia zarządcy sądowego zajmuje się również art. 939 Kodeksu postępowania cywilnego, który mówi, że zarządca sądowy może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków w związku ze sprawowanym zarządem sądowym. Jednakże podkreślmy, że roszczenie o wynagrodzenie za zarząd sądowy opiera się na przepisie art. 26 ustawy o własności lokali.

W wydanym postanowieniu o ustanowieniu zarządcy sądowego (przymusowego) sąd ustala następujące kwestie:

1) ustalenie zarządcy nieruchomości,
2) ustalenie zakresu uprawnień i obowiązków zarządcy sądowego,
3) ustalenie wynagrodzenia zarządcy sądowego. Kto i jak sprawuje nadzór nad tak ustanowionym zarządcą sądowym?

Sąd sprawuje nadzór nad zarządcą sądowym i w tym celu m. in. przeprowadza kontrolę sprawozdań złożonych przez zarządcę sądowego. Zarządca sądowy, który bez uzasadnionej przyczyny nie złożył sprawozdań z zarządu może być skazany przez sąd na karę grzywny.

Do kompetencji sądu należy podjęcie decyzji w sprawie zatwierdzenia sprawozdania zarządcy sądowego w całości, w części lub też odmowa zatwierdzenia sprawozdania; decyzja podejmowana jest w formie postanowienia. Taką decyzję podejmuje sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika, zarządcy sądowego. Ocena sprawozdania ma charakter merytoryczny, gdyż sąd bada rzetelność, prawdziwość i prawidłowość sprawozdania. Do kompetencji sądu należą inne sprawy określone w Kodeksu postępowania cywilnego (KPC).

Według KPC sąd postanawia o terminie wypłaty nadwyżki dochodów współwłaścicielom nieruchomości z zobowiązaniem skierowanym do zarządcy sądowego. Sąd rozstrzyga sprawy w stosunkach pomiędzy zarządcą sądowym a współwłaścicielami nieruchomości, w zakresie dot. art. 612 KPC (wtedy, gdy współwłaściciel może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza to zarządcy w wykonywaniu zarządu), w zakresie art. 935 KPC (wtedy, gdy sąd w braku zgody stron rozstrzyga o wykonaniu przez zarządcę czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu). Art. 614 KPC stanowi, że sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa jego dalszego trwania.

Ustanowienie zarządu sądowego prowadzi do ograniczenia uprawnień współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Z chwilą ustanowienia takiego zarządu zakres tego ograniczenia objawia się w pozbawieniu ich sprawowaniu zarządu, który jak wiadomo jest narzędziem władztwa nad rzeczą. Mogą korzystać z nieruchomości tylko w taki sposób, który nie przeszkadza w sprawowaniu zarządu sądowego nieruchomością. W przypadku sporów na tle używania rzeczy wspólnej sprawę sporną rozstrzyga sąd w postanowieniu, jak np. w zakresie art. 612 i 935 KPC, o czym była mowa wyżej. Szczególnym przypadkiem ograniczenia prawa własności współwłaścicieli nieruchomości jest sytuacja sprawowania zarządu w warunkach zajętej nieruchomości, co zazwyczaj wspólnoty mieszkaniowej nie dotyczy.

W jaki sposób zarządca sądowy obejmuje zarząd nieruchomością ?

Zasadą jest jednak, że na podstawie postanowienia sądu wyznaczony przez sąd zarządca sądowy sam obejmuje nieruchomość przekazaną mu w zarząd postanowieniem sądu, co oznacza, że niezwłocznie po objęciu zarządu sądowego podejmuje on czynności i decyzje w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych, w tym przede wszystkim zgłasza wniosek o ujawnienie tego zarządu w księdze wieczystej.

Dopiero w przypadku, gdy przy obejmowaniu zarządu nieruchomością napotyka przeszkody, zarządcę sądowego na polecenie sądu wprowadza w zarząd komornik. Postanowienie w sprawie wprowadzenia zarządcy sądowego w zarząd nieruchomością wydaje sąd na wniosek zarządcy ustanowionego lub wierzyciela, dłużnika lub uczestników postępowania (patrz w tej sprawie art. 933 KPC). Postanowienie, o którym mowa, jest w istocie poleceniem sądu skierowanym do komornika o przeprowadzenie czynności wprowadzenia w zarząd zarządcy sądowego. Postanowienie w tej sprawie nie jest tytułem egzekucyjnym.

W takim przypadku po ustanowieniu zarządcy sądowego nieruchomości komornik w związku z normą art. 934 KPC wzywa osoby wskazane przez wierzyciela do „uiszczania do rąk zarządcy” przypadających od nich zaległych i przyszłych świadczeń. W wezwaniu tym komornik poucza, że wpłacanie świadczeń do rąk dłużnika (współwłaściciela nieruchomości) będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

Zarządca sądowy powinien mieć określony zakres obowiązków i uprawnień przez sąd w postanowieniu o ustanowieniu zarządu sądowego, jednak zwykle zakres obowiązków ustalony jest bardzo ogólnie. Pomocne w tym zakresie okażą się postanowienia KPC, w tym np. art. 935, oraz art. 22 ustawy o własności lokali.

Art. 935. Zakres zarządu.

§ 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozwany.

§ 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspakajane z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Przypomnijmy, że w art. 22 ustawy o własności lokali zawarty jest dosyć szczegółowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

O pozycji podatkowo- prawnej zarządcy sądowego w świetle orzecznictwa i interpretacji podatkowych w następnym artykule.

Eugenia Śleszyńska / Portal Wspólnot Mieszkaniowych wspolnotamieszkaniowa.pl
dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika lech kowalewski
Komentarzy: 2
Dodano: 2011-08-23 09:16:17
Funkcjonowanie zarządcy przymusowego jest w naszym prawie bardzo słabo uregulowane. Stąd duże znaczenie praktyki, jak w „realu” to wygląda. Ja jestem zarządcą przymusowym szeregu nieruchomości komercyjnych i dlatego z zaciekawieniem czytam co inni piszą na ten temat. Wiele z tego co napisane jest w powyższym artykule wygląda zupełnie inaczej w rzeczywistości. Myślę, że ktoś, kto chciałby skorzystać z instytucji zarządcy przymusowego swoją wiedzę musi czerpać nie z teoretycznej literatury, czy z paru zdań na ten temat w przepisach prawa lecz od kogoś, kto doświadczył na własnej skórze jak to wygląda, jakie są problemy, przebrnął przez kwestie nierozwiązywalne, a także doradzi czy to warto robić w danej konkretnej sytuacji.
Ja w swojej pracy zarządcy przymusowego niemal codziennie natykam się na przeszkody, które nie wiadomo jak rozwiązać z formalnego punktu widzenia. Może jednak tylko dlatego, że mam mocno skomplikowaną sytuację, może inne są łatwiejsze. Do pomocy potrzebny jest bardzo dobry prawnik., co też trzeba uwzględnić w kosztach tego zarządu. A trudno o dobrego prawnika od wspólnot mieszkaniowych, co dopiero od zarządu przymusowego.
Reasumując: teoria to jedno, a praktyka to drugie. To drugie ważniejsze.
     
Zdjęcie użytkownika lech kowalewski
Komentarzy: 2
Dodano: 2011-08-22 13:02:35
czekam niecierpliwie na tematykę podatków zarządcy przymusowego. W szczególności proszę odpowiedź na taką kwestię: Zarządca obsługuje szereg nieruchomości (wspólnot) , w tym również wydzieloną grupę nieruchomości objętych zarządem przymusowym. Płaci podatki za ten zarząd przymusowy w imieniu właściciela, którego zastępuje. Czy te dochody (i koszty) z obu grup działalności (obsługa wspólnot i zarządu przymusowego) sumują się i taki zarządca płaci w swoim imieniu podatek również od cudzej własności, jaką są te nieruchomości objęte zarządem przymusowym ?
     
Dodano: 2011-01-24 15:21:31
Typową sytuacją jest, że sądy orzekając o ustanowieniu zarządcy nie podając szczegółowego zakresu jego obowiązków i kompetencji. Postanowienie sądu o ustan. zarządcy powinno zastępować umowę o zarządzanie ( Tego nie ma explicite w prawie). Art 26. ust.1 UWL nie jest często respektowany przez sądy co do bardziej szczegółowego określenia uprawnień i obowiązków zarządcy, co w konsekwencji prowadzi do konfliktów.
     
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: uprawnienia do wystawiania świadectwa energetycznego | audyt energetyczny | finansowanie termomodernizacji | oszczędność energii w budynkach