Odpowiada Janusz Gdański - ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

– W aktualnym stanie prawnym, gdy wpłacanie zaliczek na remonty, które mają być przeprowadzone w odległym czasie, celowość uchwalania comiesięcznych zaliczek jest dyskusyjna, gdyż faktycznie blokowanie na koncie bankowym pieniędzy, z których można uzyskać niewielkie odsetki, jest nieuzasadnione ekonomicznie, ponieważ znacznie większe profity można osiągnąć inwestując wolne środki w inny sposób. Być może najlepszym rozwiązaniem jest podejmowanie uchwał obligujących członków wspólnoty do jednorazowego wpłacania obciążających ich kosztów planowanego remontu bezpośrednio przed jego zleceniem. Jest to jednak nie do końca bezpieczne. W rozważaniach nie można pominąć sytuacji awaryjnych. Jeśli zarząd (lub zarządca) nie będzie na bieżąco mieć do dyspozycji środków umożliwiających usunięcie awarii lub jej skutków, to mogą pojawić się problemy, także związane z brakiem możliwości pilnego wykonania prac. To zaś może nakazać organ nadzoru budowlanego.

Nieprecyzyjna konstrukcja ustawy o własności lokali daje argumenty co najmniej dyskusyjne, a faktycznie pozorne, niektórym członkom wspólnoty – najczęściej gminom – na niewpłacanie zaliczek na fundusz remontowy. Przedstawiciele gmin twierdzą, że fundusz remontowy jest nieustawowy, a ponadto, w myśl art. 29 ust. 1a (roczny okres rozliczeń) oraz art. 22 ust. 3 punkt 2 (roczny plan gospodarczy), wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa zmuszać żadnego członka wspólnoty, aby gromadził zaliczki przez okres dłuższy niż jeden rok. Jeśli więc corocznie z pobranych zaliczek należy się rozliczać, czyli zwracać niewykorzystane środki, to fundusz remontowy nie ma sensu.

Argumenty powyższe trudno zaakceptować. Oczywiście, gdyby faktycznie niewykorzystane środki należało zwracać, to ich gromadzenie tylko po to, aby były, jest niecelowe, ale przecież rozliczenie roczne funduszu remontowego powinno być inne niż zaliczki „eksploatacyjnej” – po prostu w ramach rozliczenia zarząd (zarządca) powinien przedstawić informację o wywiązywaniu się członków wspólnoty z obowiązku wpłacania uchwalonych zaliczek, ale o zwrocie nie może być mowy. A ustawa o własności lokali co prawda nie zmusza wspólnot do tworzenia funduszu remontowego, ale tworzyć go nie zabrania.

Nie można jednak pominąć możliwych konsekwencji niewpłacania uchwalonych zaliczek na fundusz remontowy przez niektórych członków wspólnoty. Może się zdarzyć, że właściciel lokalu, który zadeklarował, że w odpowiednim terminie swoje zobowiązanie spłaci jednorazowo, lokal sprzeda, a nowy właściciel, twierdząc, że nic o czekających go kosztach nie wiedział, odmówi dokonania wpłaty. Jeśli wspólnota dysponować będzie pisemną deklaracją poprzedniego właściciela lokalu, że obciążającą go część kosztów remontu wpłaci w określonym terminie, to w myśl art. 548 kodeksu cywilnego wyegzekwowanie tego zobowiązania od nowego właściciela będzie proste, chociaż może wymagać czasochłonnej drogi sądowej. W efekcie planowane remonty mogą się opóźnić, czyli wspólnota nie osiągnie zamierzonego efektu w zaplanowanym czasie. Podobne problemy mogą się pojawić, gdy właściciel lokalu umrze bądź utraci płynność finansową. Optymalnym rozwiązaniem jest określenie przez wspólnotę w stosownej uchwale regulaminu funduszu remontowego. Oczywiście w każdej wspólnocie może on mieć inny kształt, ale jeśli zostanie uchwalony, to będzie obowiązywał wszystkich członków wspólnoty, także gminę.