Prawo cywilne (dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady budowlane): wspólnota mieszkaniowa nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera, ani zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie  do usunięcia tych wad na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom jako, że to oni a nie wspólnota mieszkaniowa byli stronami umów kupna - sprzedaży lokali, to ich a nie wspólnotę mieszkaniową łączy z deweloperem stosunek zobowiązaniowy. 

Właściciele mogą jednak scedować te roszczenia na wspólnotę - bez dokonania przelewu tych uprawnień sąd oddali wytoczone przeciwko nieuczciwemu deweloperowi powództwo wspólnoty.

W każdym procesie sąd  bada z urzędu czy podmioty, które biorą w nim udział są rzeczywiście do tego uprawnione.   Niekiedy ustalenie tych uprawnień może budzić wątpliwości.

W dniu 23 września 2004 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę , w której stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko deweloperowi o odszkodowanie za wady budowlane, chyba, że właściciele przeleją na nią te uprawnienia. Powyższe stanowisko wynika z tego, że to poszczególni właściciele a nie wspólnota mieszkaniowa są stroną umów kupna - sprzedaży lokali i to im przysługują w stosunku do dewelopera uprawnienia do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi. Wspólnota jest przecież odrębnym od właścicieli podmiotem praw i obowiązków, może pozywać i być pozywaną.

Pewna warszawska wspólnota mieszkaniowa wytoczyła proces przeciwko deweloperowi, który nie usuwał skutecznie wad budowlanych nieruchomości wspólnej. Dotyczył on jednak trochę odmiennego, niż opisane powyżej powództwo.  Nie domagała się odszkodowania za wady budowlane wynikającego z rękojmi, lecz upoważnienia do wykonania niezbędnego remontu na koszt tego dewelopera. Swoje uprawnienie do występowania w tym procesie w charakterze powódki uzasadniała  tym, że nie dochodzi odszkodowania, lecz domaga się w ten sposób zabezpieczenia obiektu przed dewastacją wynikającą z wad budowlanych, co mieści się w pojęciu zarządu zwykłego nieruchomością wspólną. 

Sąd apelacyjny  uznał tę argumentacji za chybioną i wspólnota proces z deweloperem przegrała.  Art. 480 k.c. wymaga, aby powód wykazał, że  jest wierzycielem, wspólnota mieszkaniowa musiałaby więc wykazać w niniejszym procesie, że  łączy ją z deweloperem stosunek zobowiązaniowy i że przysługujące właścicielom lokali uprawnienia z tytułu rękojmi zostały na nią scedowane (wyrok jest prawomocny, sygn. akt: VI Aca 380/06).

W tym miejscu należy postawić pytanie, czy aby tak skonstruowane przepisy w praktyce nie zamykają właścicielowi prawa do dochodzenia roszczeń  w sądzie.

W przypadku poważnych wad budowlanych części wspólnych, np. wadliwa izolacja obiektu, czy wady pokrycia dachowego - wartość przedmiotu sporu w postępowaniu sądowym może być niebagatelna, wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych. Czy rzeczywiście właściciel jest w stanie ponieść ciężar i koszty takiego procesu - wszystko po to, aby zabezpieczyć część wspólną przed zniszczeniem? A może  należy się spodziewać, że uzna, iż bardziej opłacalne dla niego będzie zbycie  lokalu położonego w takim budynku?

Bez wątpienia wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli ma  większe możliwości finansowe, jak i interes majątkowy w dochodzeniu tych roszczeń niż pojedynczy właściciel. Wszak  to na zarządzie wspólnoty mieszkaniowej ciąży obowiązek podejmowania czynności mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Przepisy są jednak tak skonstruowane, że zarząd nie może jednak skutecznie dochodzić od dewelopera usunięcia wad budowlanych nieruchomości wspólnej - jeżeli wszyscy właściciele nie scedują na wspólnotę mieszkaniową swych uprawnień, które przysługują im w stosunku do dewelopera.

Taki stan prawny  niewątpliwie wymaga przyjęcia nowych rozwiązań, które umożliwią właścicielom w praktyce, a nie tylko w teorii, egzekwowanie  ich uprawnień. 

Źródło: www.zarzadca.pl