Po pierwsze, często twierdzi się, że wprowadza on obowiązek posiadania rachunku bankowego przez wspólnotę mieszkaniową. Tymczasem treść przepisu jasno wskazuje na to, że nałożono obowiązek rozliczania się przez rachunek bankowy nie na wspólnotę mieszkaniową ale na wybrany przez właścicieli lokali zarząd (co, zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, ma miejsce w tzw. wspólnotach dużych, tj. funkcjonujących w budynkach mieszczących więcej niż 7 samodzielnych lokali) lub na zarządcę (osobę fizyczną lub prawną), któremu zarząd nieruchomością wspólną właściciele lokali powierzyli umową zawartą w formie aktu notarialnego. Zatem, gdy brak zarządu lub zarządcy, co może mieć miejsce w małych wspólnotach, w których właściciele lokali bezpośrednio zarządzają nieruchomością wspólną stosując (zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali) przepisy K.c. i K.p.c. o współwłasności, to brak podmiotu zobowiązanego przez art. 30 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy do rozliczania się przez rachunek bankowy.

Przepis art. 30 ust. 1 pkt 1 nie nakłada bowiem obowiązku rozliczania się przez rachunek bankowy na właścicieli lokali samodzielnie zarządzających współwłasnością (ani też na wspólnotę mieszkaniową). Nie negując więc potrzeby i racjonalności posiadania przez wspólnoty mieszkaniowe własnych rachunków bankowych, należy stwierdzić, że w świetle art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali mogą istnieć i funkcjonować wspólnoty, które nie mają własnych rachunków bankowych (w szczególności dotyczyć to może małych wspólnot).

Po drugie, dość często uważa się, że jeśli już nieruchomość wspólna jest zarządzana przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali lub przez zarządcę, któremu powierzono zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, to w każdym z tych przypadków zarząd lub zarządca rozliczać się mają przez rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem, o ile trudno sobie wyobrazić by wybrany przez właścicieli lokali zarząd, składający się z jednej lub kilku osób fizycznych, działający w imieniu wspólnoty mieszkaniowej (w sposób skłaniający do stwierdzenia, że jest on swoistym organem wykonawczym wspólnoty mieszkaniowej), rozliczał się przez inny rachunek niż rachunek bankowy tej wspólnoty, to działający we własnym imieniu zarządca mógłby ewentualnie dokonywać rozliczeń także przez inny rachunek bankowy (niebędący rachunkiem wspólnoty mieszkaniowej), np. przez własny rachunek bankowy. Omawiany przepis wymaga bowiem od niego jedynie rozliczania się przez rachunek bankowy nie wskazując, że ma to być koniecznie rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej. A żaden inny przepis także tego nie wskazuje.

Po trzecie, niedopuszczalnym rozszerzeniem zakresu obowiązywania art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy o własności lokali wydaje się twierdzenie, że z przepisu tego wynika obowiązek rozliczania się wyłącznie za pomocą rachunku bankowego wspólnoty we wszystkich sprawach i przez wszystkie osoby mające związek z rozliczeniami wspólnoty. M.in. twierdzenia, że zarząd nie może prowadzić kasy albo, że właściciele lokali lub kontrahenci wspólnoty mieszkaniowej mają dokonywać płatności na rzecz wspólnoty wyłącznie na rachunek bankowy wspólnoty w banku prowadzącym ten rachunek, nie znajdują żadnych podstaw w treści obowiązujących przepisów. Bo skoro omawiany przepis ustawy o własności lokali nakłada obowiązek rozliczania się przez rachunkowy tylko na zarząd lub zarządcę, to nie nakłada tego obowiązku na żadne inne osoby (nie nakłada go także na pojedynczych właścicieli lokali dokonujących rozliczeń z własną wspólnotą mieszkaniową). Nigdzie też nie jest powiedziane, że zarząd lub zarządca nie może pobrać jakichkolwiek należności do kasy. Z przepisu wynika jedynie, że jeśli tak zrobi, to pobrane w ten sposób kwoty powinny co do zasady być wpłacane na rachunek bankowy, z którego też co do zasady powinny być dokonywane przez zarząd lub zarządcę płatności kwot związanych ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną.

W gruncie rzeczy, wprowadzając omawiany przepis do ustawy o własności lokali ustawodawca chciał zabezpieczyć interesy właścicieli lokali w sytuacji, gdy to nie oni sami sprawują zarząd swoją współwłasnością lecz czyni to za nich ktoś inny. Ktoś, kto mógłby np. zdefraudować środki finansowe w sposób trudny do zidentyfikowania, gdyby miały one wcale nie wpływać na rachunek bankowy i nie być z niego wypłacane. Ale nie było celem ustawodawcy ograniczanie samych właścicieli w dysponowaniu ich własnymi środkami.

A poza tym ustawodawca chciał, jak się wydaje, poddać nieprowadzące działalności gospodarczej wspólnoty mieszkaniowe podobnemu reżimowi rozliczania pieniędzy wspólnoty przez rachunek bankowy jakiemu poddane zostały podmioty gospodarcze. Ale nie było jego celem wprowadzanie w tym zakresie w stosunku do wspólnot ograniczeń większych niż dla podmiotów gospodarczych. A w żadnym wypadku ograniczenia te nie miały dotykać osób niezaangażowanych w zarządzanie nieruchomością wspólną.


źródło: Ewa Bończak- Kucharczyk/ www.minigo.pl