Spółdzielnie mieszkaniowe mogą amortyzować majątek, który nie jest zaliczany do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych. Wielkość odpisów amortyzacyjnych zależy od wartości poszczególnych składników majątku, zastosowanych stawek i metody amortyzacji. Wartość każdego składnika nazywa się wartością początkową. Ustala się ją w sposób właściwy dla konkretnego sposobu nabycia (zakup, budowa, darowizna, itd.).

Zakup

Wartość początkowa odpowiada cenie nabycia. Pojęcie to nie jest równoznaczne z ceną określoną w kodeksie cywilnym lub w ustawie o cenach. Na cenę nabycia składa się:

a) kwota należna zbywcy (netto - jeżeli nabywca może odliczyć VAT, brutto – jeżeli nie odlicza); zakup na raty nie ma żadnego wpływu na ustalenie wartości początkowej,

b) koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania nabytej rzeczy do używania – ale tylko takie, które powstały w bezpośrednim związku z zakupem; nie mogą to być koszty inne niż opłata notarialna, sądowa, PCC, prowizja dla pośrednika,

c) odsetki, prowizje np. od kredytu – naliczone do dnia wprowadzenia obiektu do ewidencji; po tej dacie odsetki stają się kosztem odliczanym na bieżąco.

Ponieważ grunty (także w użytkowaniu wieczystym) nie podlegają amortyzacji, ustalając cenę zakupu gruntu zabudowanego budynkiem należy koniecznie osobno określić wartość gruntu, osobno – wartość obiektu. Ma to także bardzo istotne znaczenie dla rozliczenia kosztów kredytu. Jeżeli zakup nieruchomości został sfinansowany kredytem – odsetki od tej jego części, która przypada na wartość budynku, naliczone do dnia wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych będą powiększać wartość początkową budynku. Odsetki zwiększają wartość początkową środka trwałego bez względu na to, czy zostały faktycznie zapłacone. W przepisie mowa jest bowiem o naliczonych odsetkach, a więc także, wtedy gdy są one doliczone do kwoty głównej pożyczki lub kredytu. Natomiast odsetki od części kredytu przypadającego na cenę gruntu będą stanowić koszt uzyskania przychodu.

Jak zauważono wyżej, w niektórych sytuacjach podatek VAT naliczony przy zakupie będzie amortyzowany. Jeżeli kupujący jest zwolniony od VAT lub nabył obiekt do czynności zwolnionych od VAT (np. lokal mieszkalny w celu wynajmowania) – nie może rozliczyć podatku naliczonego. Wówczas podatek naliczony zwiększa wartość początkową. Dzieje się tak także, wtedy gdy VAT w ogóle nie stanowi podatku naliczonego (np. przy zakupie samochodu osobowego podatkiem naliczonym jest tylko 60% VAT wykazanego w fakturze). W niektórych wypadkach można dokonać samodzielnej wyceny majątku; mogą to zrobić wyłącznie osoby fizyczne, osoby prawne nie mają takiej możliwości.

Stella Brzeszczyńska

doradca podatkowy, Kancelaria Doradztwa Prawnego i Podatkowego

Więcej w nr.10/2009 „Administratora”