Często zdarza się, że deweloper budujący osiedle mieszkaniowe, jeszcze przed powstaniem wspólnot mieszkaniowych i sprzedażą pierwszych lokali, dokonuje podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębnia działki pod budynkami jako przyszłe nieruchomości wspólne oraz dodatkowo wyodrębnia tereny przyległe, np. drogi dojazdowe place zabaw, parkingi, jako odrębne nieruchomości.
Następnie w aktach notarialnych przenoszących własność lokali działki pod budynkami ujmowane są jako nieruchomości wspólne związane z prawem własności lokali, natomiast pozostałe tereny przyległe przenoszone są na współwłasność nabywców lokali na danym osiedlu. Takie uregulowanie prawa własności terenu osiedla rodzi w praktyce wspólnot mieszkaniowych wiele problemów przy późniejszym zarządzaniu.
Należy zwrócić uwagę, że w związku z takim sposobem uregulowania stanu prawnego nieruchomości powstają dwie odrębne kategorie: nieruchomości wspólne pod budynkami oraz nieruchomości stanowiące tereny przyległe. Do zarządu nieruchomościami wspólnymi stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, natomiast do terenów przyległych mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, gdyż nie są to ani części nieruchomości wspólnej którejś wspólnoty mieszkaniowej, ani też nie jest to odrębna wspólnota mieszkaniowa. Jest to nieruchomość (lub nieruchomości) będąca współwłasnością określonych osób uregulowaną w Kodeksie cywilnym. Z jakimi różnymi zasadami zarządu mamy w związku z tym do czynienia, przedstawię poniżej.
We wspólnotach mieszkaniowych zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do wielkości ich udziałów w tej nieruchomości. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali. Uchwały zapadają większością głosów, liczoną według wielkości udziałów. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ponadto właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W wypadku terenów przyległych stanowiących współwłasność, zgodnie z kodeksem cywilnym, współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z nieruchomością w stosunku do wielkości swoich udziałów i jest to chyba jedyna zasada taka sama jak w ustawie o własności lokali.
więcej w „Administratorze” nr 7-8/2008
dodaj komentarz
śledź artykuł
Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.
Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.
Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
