- Jak Zarząd i Rada Nadzorcza Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, jednej z najstarszych i największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce, przyjęła orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego, który 17 grudnia 2008 r. uznał, że uwłaszczenie „za złotówkę” jest niezgodne z Konstytucją?

- Wszyscy zdawaliśmy sobie sprawę, że ustawa jest kontrowersyjna, ponieważ jej przepisy naruszają dotychczasowe orzecznictwo TK. Sąd Grodzki w Łodzi podzielił te wątpliwości i skierował sprawę do Trybunału Konstytucyjnego. 17 grudnia 2008 r. TK rozpatrzył wniosek sądu i uznał, że niedopuszczalne jest uwłaszczenie wolą ustawy, a nie wolą członków, jak również karanie członków zarządu spółdzielni za niedotrzymanie trzymiesięcznego terminu przekształcenia lokatorskiego prawa w odrębną własność. Majątek spółdzielni jest prywatną własnością członków, a TK dwukrotnie wypowiadał się w tej sprawie. Jednak posłowie na to nie zwracali uwagi i dzisiaj mamy taką sytuację, że nie wszyscy mogą skorzystać z preferencyjnego przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność.
Orzeczenie TK skomplikowało sprawę, bo jak rozumieć, że coś jest niekonstytucyjne, ale jeszcze przez 12 miesięcy będzie konstytucyjne. WSM oczekuje na uzasadnienie do wyroku TK. Uwłaszczyliśmy ponad 2500 lokali, w tym 1990 to lokale typu lokatorskiego, co stanowi około 50% złożonych wniosków. Niezałatwienie pozostałych wniosków nie wynika, jak podaje prasa, z opieszałości zarządu lecz z różnego stanu prawnego gruntu, np. w części nieruchomości są dwa stany prawne – wieczyste użytkowanie i własność. Taka sytuacja prawna gruntów jest w największym Osiedlu Wawrzyszew, liczącym 5000 członków. Przekształcenie wieczystego użytkowania gruntu we własność z bonifikatą jest niemożliwe, gdyż w tym osiedlu cena przekształcenia gruntu we własność z bonifikatą wyniesie około 30 mln zł i nie będzie to możliwe ze względu na złą uchwałę Rady Miasta. W większości nieruchomości oprócz lokali mieszkalnych są lokale użytkowe, co uniemożliwia według ww. uchwały przekształcenie wieczystego użytkowania we własność z bonifikatą. Drugim powodem nie uwłaszczenia lokali jest zaskarżenie uchwał podziałowych do sądu przez członków posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dotyczy to również dużego osiedla, w którym jest 4000 lokali. Powodem zaskarżenia jest żądanie podziału na nieruchomości jednobudynkowe i przypisanie do lokalu mieszkalnego piwnic jako pomieszczeń przynależnych.

CZEGO CHCĄ SPÓŁDZIELCY

Rozmowa ze Stanisławem Baranowskim prezesem zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką”

- Co pomyślał Pan prezes, gdy Trybunał Konstytucyjny 17 grudnia ubiegłego roku orzekł, że przeniesienie własności mieszkań lokatorskich po spłacie nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo, czyli tylko „za złotówkę”, jest niezgodne z Konstytucją? Jak również przeniesienie własności spółdzielczych mieszkań własnościowych po spłacie przypadających na te lokale zobowiązań spółdzielni związanych z ich budową? I gdy się okazało, że niekonstytucyjny jest zapis o obowiązku dokonania przekształceń własnościowych w ciągu 3 miesięcy od daty złożenia przez spółdzielcę wniosku o przekształcenie oraz grożenie karą członkom zarządu, którzy tego terminu nie dotrzymali?

- Miałem mieszane odczucia. Z jednej strony orzeczenie w sprawie przenoszenia własności mieszkań lokatorskich oraz dotyczące 3-miesięcznego terminu na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, uznałem za oczywiste. Nonsensem wszak było określanie nierealnego terminu finalizowania przekształceń, na dodatek obwarowanego odpowiedzialnością karną, którą miały ponosić osoby niemające wpływu na usunięcie większości barier uniemożliwiających sprawne dokonywanie przekształceń. Z drugiej zaś strony ciekawy jestem uzasadnienia Trybunału dla orzeczenia o niekonstytucyjności przepisu o przenoszeniu własności mieszkań, które mają status spółdzielczy własnościowy. W związku z ostatnim orzeczeniem Trybunału nasuwa się także refleksja, że nie tylko ja, ale prawdopodobnie wszyscy zarządzający zasobami mieszkaniowymi, zarówno w spółdzielniach jak i we wspólnotach, bylibyśmy szczęśliwi, gdyby wreszcie zahamowana została karuzela legislacyjna, na którą wsadzają nas kolejne rządy i władze ustawodawcze wręcz permanentnie zmieniając prawo. Przecież kolejna zmiana znów podzieli mieszkańców spółdzielni mieszkaniowych: zadowoleni będą ci, którzy zdążą jeszcze wykupić je „za złotówkę”, a pretensje – oczywiście do spółdzielni – będą miały osoby, które za rok będą musiały zapłacić więcej.

- Kto na przykład?

- W naszej spółdzielni pozostało na przykład 200 mieszkań w 7 budynkach, gdzie nie były możliwe przekształcenia własnościowe. Ich mieszkańcy zaskarżyli bowiem do sądu uchwały zarządu spółdzielni, określające przedmiot odrębnej własności lokali. Wyobrażali sobie – niesłusznie zresztą – że staną się właścicielami lokali wraz z częścią gruntu, ale tylko w granicach tzw. obrysu budynku. A przecież do budynku trzeba przejść, dojechać. Budynek musi stanowić całość zdolną do samodzielnego funkcjonowania. Odpowiednie uregulowania na ten temat znajdują się w prawie budowlanym, ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jak dotychczas sądy I instancji odrzucały pozwy, ale skarżący wnoszą zażalenia na te wyroki do sądów apelacyjnych. To wszystko wstrzymuje przekształcenia.

- Może poradzić skarżącym, że „gra nie warta świeczki”? Że na werdykt sądu trzeba długo czekać i w rezultacie minie rok, a za mieszkanie trzeba będzie zapłacić więcej?

- Osobiście nie powinienem udzielać takich rad, bo mogę się spotkać z zarzutem, że mam w tym jakiś interes. Jako spółdzielca, któremu powierzono funkcję prezesa zarządu, mam przed sobą tylko dwa cele: aby spółdzielnia mogła samodzielnie decydować o sposobie funkcjonowania i mogła prowadzić racjonalną gospodarkę. Dlatego w marcu 2008 roku wystosowaliśmy pismo do Trybunału Konstytucyjnego, wnioskując o szybkie rozpoznanie skargi wniesionej przez grupę posłów na część przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znowelizowanej w 2007 roku. Zawarte w niej zapisy ograniczają naszym zdaniem samorządność spółdzielni, zmierzają do jej likwidacji i zastąpienia wspólnotami mieszkaniowymi, a walne zgromadzenia odbywane w częściach dezorganizują proces decyzyjny w spółdzielni.

więcej w numerze 3/09 „Administratora”