I rzeczywiście – przez pierwsze kilkanaście miesięcy program funkcjonował bardziej jako ciekawostka, a współpracę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego podjęły raptem dwa banki komercyjne. Natomiast w ciągu ostatnich dwóch lat nastąpił istny boom programu "Rodzina na swoim". Banki zaczęły podpisywać umowy z BGK i głośno reklamować swój udział w tym przedsięwzięciu. Deweloperzy i agencje nieruchomości starali się kształtować ceny mieszkań tak, aby nie przekraczały wskaźnika umożliwiającego skorzystanie z dopłat. Długo można by wskazywać przyczyny takiej zmiany, choć wydaje się, że przede wszystkim stoją za nimi spadek cen nieruchomości oraz brak dostępu do kredytów w CHF.

Tymczasem, jak każdy program pomocowy, nakierowany jest on na osiągnięcie pewnego celu społecznego. "Rodzina na swoim" z definicji ma nie być dopłatą dla niemal wszystkich zaciągających kredyt. Nic więc dziwnego, że obecnie pojawiają się pomysły przedefiniowania programu. I można tutaj mówić o swego rodzaju rewolucji. Do tej pory bowiem obowiązującym paradygmatem w naszej polityce mieszkaniowej było nastawienie się na umożliwienie jak największej liczbie osób zakupu własnego domu/mieszkania. Wynajem jest traktowany wciąż jako stan tymczasowy, dotyczący głównie studentów, osób pracujących poza miejscem zamieszkania, młodych małżeństw wykańczających własne lokum etc. Oczywiście – potrzeby społeczeństwa w zakresie mieszkalnictwa są u nas wciąż olbrzymie, ale rzecz w tym, że nie nadążają za tym nasze możliwości finansowe. I stąd takie zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne, najlepiej na 130% wartości (żeby oprócz zakupu starczyło jeszcze na wykończenie). Racjonalna jest więc strukturalna próba przesterowania rozwiązywania tych potrzeb, także poprzez wynajmowanie. Ma być to taka odgórna próba stworzenia podaży na "czynszówki". I w tym kontekście należy patrzeć na inne propozycje rządu w tym temacie m. in. wyrugowanie z programu dopłat rynku wtórnego.

Tak należy odczytać tę ideę, ale jak zawsze, diabeł tkwi w szczegółach. Pierwsza wątpliwość dotyczy narzucenia

podmiotom budującym mieszkania obowiązku wejścia w wynajem. Każdy kto choć trochę orientuje się w rynku nieruchomości wie, że budowanie pod wynajem i budowanie na sprzedaż, w przypadku budownictwa mieszkaniowego, to zupełnie inne sprawy. Nic więc dziwnego, że przedstawiciele deweloperów już zgłaszają wątpliwości co do programu ("nie jesteśmy kamienicznikami"). Z drugiej jednak strony tylko nowe inwestycje mają zostać objęte pomocą państwa. Gwarantowanie kredytowania, dzięki projektom rządu, umożliwi niewątpliwie „złapanie wiatru w żagle” podmiotom chcącym budować, a mającym problemy z pozyskaniem kapitału na nowe inwestycje.

Inna obawa pojawiająca się w tym kontekście to, czy skoro takie mieszkania będą tańsze, to czy nie znajdą się w gorszych lokalizacjach? Oczywiście, najprawdopodobniej tak, bo na cenę nieruchomości wpływ ma w największym stopniu właśnie lokalizacja. Tylko czy z tego powodu mamy pozbawiać możliwości wynajmu mieszkań rodziny, których nie stać na zakupu apartamentu w śródmieściu?

Kolejna sprawa dotyczy osób indywidualnych, które wynajmowałyby takie mieszkania. Największe wątpliwości budzi wymóg posiadania 30% wkładu własnego. I znów warto spojrzeć na tę kwestię w szerszym kontekście. Pamiętajmy, że kryzys jaki nas dotknął rozpoczął się m. in. od fatalnej praktyki amerykańskich banków gotowych dać kredyt hipoteczny praktycznie każdemu. Dlatego obecnie znów powszechny jest pogląd, że aby ubiegać się o kredyt hipoteczny (a w tym przypadku być beneficjentem programu) powinno się posiadać spore środki własne. Zakładając więc, że na przykładowym rynku warszawskim, cena przeciętnego mieszkania dla osób zainteresowanych zakupem oscylować będzie w okolicach 300 tys. zł, proponowana zaliczka, która będzie wymagana przy umowie przedwstępnej to 100 tys. zł. Miesięczne obciążenia czynszowe to dodatkowo prawie 1700 zł, w ramach spłaty pozostałej części ceny przez 10 lat, plus opłaty eksploatacyjne i media. To dużo, zwłaszcza dla zarabiających poniżej średniej krajowej. Otwartą sprawą pozostaje kwestia wykończenia mieszkań, aby można było w nich zamieszkać. Czy na to stać młode małżeństwa na dorobku? W naszym przekonaniu tworzona jest tu swego rodzaju fikcja, gdyż, aby uzbierać 100 tys. zł potrzeba często „zrzutki” całej rodziny lub po prostu zaciągnięcia kredytu, którego obsługa dodatkowo obciąży budżet przez następne lata. Jednakże warto zwrócić uwagę, że w takiej sytuacji osoby, które posiadają 30% wkład własny i są w stanie płacić co miesiąc wysoki czynsz, bo przecież zawierający w sobie oprócz zwykłych opłat także spłatę mieszkania, zaciągają i będą zaciągać kredyty hipoteczne.

Trudno więc spodziewać się aby zamiast kupować decydowali się na wynajem. Chyba, że z naszych podatków zamierzamy finansować potrzeby mieszkaniowe szarej strefy – banki przecież żądają udokumentowania dochodów i nawet jeśli ktoś ma spore środki na wkład i wysokie, ale nieudokumentowane dochody to kredytu nie dostanie. Większy sens miałoby wprowadzenie wzorca wynajmu z możliwością wykupienia funkcjonującego w TBS. Do tego wystarczyłoby obniżyć zaliczkę do realnego poziomu 10-15% oraz umożliwić zaciągnięcie preferencyjnego kredytu na wykończenie lokalu i spłacenie go w ciągu 20 lat po czym dać prawo wykupu za symboliczną złotówkę.

Przede wszystkim trzeba jednak dokładnie sprecyzować założenia programu „Rodzina na swoim” w proponowanej wersji, zwłaszcza kwestię ochrony praw lokatorów, bo obecni uczestnicy programu mają prawo własności do lokali z kredytami objętymi dopłatami i dzięki temu mogą je zbyć. W założeniach dla „Rodzina na swoim” mówi się na razie tylko o długoterminowym najmie z opcją wykupu.

Reasumując, utrzymanie programu w obecnej wersji nie wydaje się na dłuższą metę możliwe, choć paradoksalnie obecnie zadowoleni są z niego wszyscy – kredytobiorcy, banki, pośrednicy i deweloperzy. Postulowane zmiany natomiast opierają się na dobrych pomysłach. Niestety jeżeli przyjrzeć im się bardziej szczegółowo może okazać się, że będzie to program dla nikogo. Pamiętajmy jednak, że tak samo było, kiedy ruszał obecnie obowiązujący program dopłat i musiało upłynąć dużo czasu zanim okazał się skutecznym wsparciem. Nie należy również popadać w przesadę i twierdzić, że skasowanie obecnego programu za 3 lata spowoduje upadek rynku mieszkaniowego. Programy rządowe tworzone są po to, aby pewne procesy wspierać i inicjować, a nie zastępować wolny rynek.

I jeszcze jedna, choć nieco irracjonalna obawa, to wątpliwości kredytobiorców, którzy już skorzystali z programu "Rodzina na swoim". Co się stanie jeśli za 3 lata program zostanie wygaszony, a oni będą w trakcie korzystania z dopłat? Oczywiście z ich punktu widzenia nic się nie zmienia – korzystają w pełni ze swoich praw nabytych aż do końca 8-letniego okresu dopłat.

Maciej Krojec
Dyrektor Oddziału Money Expert SA
Michał Głębecki
Doradca Finansowy Money Expert SA


Źródło: www.bankier.pl