Moje mieszkanie zajmuje pół parteru. Dwa lata temu na własny koszt po tej stronie budynku wymieniłam rynny. Teraz jestem w trakcie ocieplania (od piwnic po dach). Czeka mnie jeszcze remont dwóch małych dachów, które są bezpośrednio nad moim mieszkaniem. Oczywiście żaden z sąsiadów nie poczuwa się do udziału w kosztach remontów. Natomiast sąsiadka, która mieszka nade mną, żąda ode mnie zwrotu połowy kosztów za dach nad jej mieszkaniem (jeszcze go nie wyremontowała), twierdząc, że ocieplenie i rynny nie dotyczą jej mieszkania (rynny są zamontowane pod jej mieszkaniem, a jej ścianami są dachy, do których robię ocieplenie). Teraz straszy mnie, że spotkamy się w sądzie. Która z nas ma rację? Czy powinnam jej zwrócić pieniądze, jeżeli ona nie dokłada się do remontów, za które ja płacę?

Pani stwierdzenie, że „prawnie nie ma żadnej wspólnoty”, jest nieuzasadnione – wspólnota jest, gdyż powstaje ona z mocy prawa w chwili, gdy w nieruchomości są co najmniej dwa lokale mające różnych właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w określonej nieruchomości (podstawa prawna: art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).

Niezwykle istotne są dwa pojęcia zdefiniowane w wyżej cytowanej ustawie. Są to: „nieruchomość wspólna”, czyli grunt oraz części budynku i urządzenia służące ogółowi, np. dach, elewacja, piony wodno-kanalizacyjne etc. (art. 3 ust. 2), oraz „udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej”, czyli – w pewnym uproszczeniu – stosunek powierzchni lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3).

Każdy członek wspólnoty ma określone prawa, ale i obowiązki. W szczególności – może współdecydować o zakresie remontów, przeznaczeniu nieużytkowych części budynku, zagospodarowaniu terenu etc. Jednocześnie ma obowiązek współfinansowania wszelkich remontów dotyczących nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanego udziału w tej nieruchomości (art. 12 ust. 2). Jeśli więc członek wspólnoty ma udział w wysokości 10 proc., to musi pokryć 10 proc. kosztów remontu dachu, nawet gdy mieszka na parterze.

Jeśli w nieruchomości jest ponad siedem lokali, to jest to tzw. wspólnota duża, w której wszelkie decyzje dotyczące nieruchomości wspólnej zapadają większością głosów (udziałów) właścicieli lokali.

W przypadku wspólnot małych (do siedmiu lokali) przy podejmowaniu istotnych decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną konieczna jest jednomyślność wszystkich członków wspólnoty. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach stosuje się zapisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (art. 19 cytowanej ustawy).

Każdy członek wspólnoty jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 200 k.c.).

Uważam, że powinni państwo spotkać się przy kawie i razem się zastanowić, w jaki sposób uchronić wspólny majątek przed ruiną. Najlepiej byłoby, abyście – jako wspólnota – zlecili prowadzenie swoich spraw licencjonowanemu zarządcy lub profesjonalnej firmie zarządzającej. Wybór zarządcy lub firmy zarządzającej nie wymaga jednomyślności – jest to czynność istotna, ale nieprzekraczająca zakresu zwykłego zarządu. Przy braku porozumienia sugerowałbym skorzystanie z treści art. 203 kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, albo jeśli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu albo krzywdzi mniejszość”.