Zazwyczaj właściciele lokali są zainteresowani możliwością zmniejszenia kosztów zarządu poprzez uzyskiwanie dodatkowych przychodów, zwanych pożytkami, z tytułu wynajmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Prawo do podejmowania decyzji w tej sprawie bezpośrednio wynika z treści prawa własności, o której mowa w normach ogólnych Kodeksu cywilnego, w tym m.in. z postanowień art. 140 K.c. i innych. O prawie tym mówi art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) w sposób następujący:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.

Przepis wyraźnie wskazuje, czyje są przychody osiągnięte z części wspólnej i w jaki sposób należy je podzielić pomiędzy właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową. W tym miejscu należy dodać, że prawo właścicieli lokali do dysponowania przychodami z części wspólnej nieruchomości wspólnej zinterpretowane zostało w orzecznictwie, jako immanentnie przysługujące i niezbywalne prawo właścicieli lokali, a nie wspólnoty mieszkaniowej, rozumianej w świetle art. 331 Kodeksu cywilnego, jako jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej. Patrz w tej sprawie na jedno z orzeczeń sądów administracyjnych:

1) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia (…). Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.


 

Jak widzimy z przytoczonego przepisu art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz z orzeczenia przychody związane są zawsze z właścicielem lokalu, bo to on posiada współudział w części wspólnej nieruchomości i w związku z tym prawo do korzyści ekonomicznych. Przytoczone orzeczenie nie tylko potwierdza prawo właściciela lokalu do pożytków (przychodów) z części wspólnej, ale też jednoznacznie wyjaśnia rozumienie ustawy o własności lokali, komu należy zwrócić nadwyżkę przychodów nad kosztami oraz to, że inni nie mogą zadecydować o aktywach właściciela lokalu.

Zanim jednak dojdzie do podziału tej nadwyżki, wspólnota musi przyjąć wynik finansowy z zarządu nieruchomością za dany rok obrachunkowy a następnie złożyć organowi podatkowemu należne zeznanie podatkowe CIT- 8 i odprowadzić należny podatek dochodowy. W tym miejscu dodać należy, że zobowiązanie do złożenia zeznania podatkowego przez wspólnotę mieszkaniową jest wymagalne także w przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa poniesie stratę. Jeżeli część dochodu lub cały dochód podlega zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, to dodatkowo wspólnota mieszkaniowa musi złożyć do zeznania podatkowego za dany rok podatkowy informację o odliczeniach od dochodu i od podatku oraz o dochodach wolnych i zwolnionych od podatku CIT- 8/0 . W zeznaniu podatkowym wspólnota mieszkaniowa wykazuje osiągnięte przychody i poniesione koszty, osiągnięty dochód lub poniesioną stratę, oraz dochody wolne od podatku dochodowego wtedy, gdy osiągnięty dochód pochodzi ze źródła związanego z „gospodarką zasobami mieszkaniowymi” pod warunkiem, że na to źródło zostanie przeznaczony. W takim przypadku, skorzystania z prawa do zwolnienia w podatku na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, właściciele lokali nie będą mogli wykonać swojego prawa do podziału nadwyżki według udziału we współwłasności, gdyż oba te prawa wzajemnie się wykluczają.

W tej sytuacji pozostaje tylko ustalić, czy dochód wspólnoty mieszkaniowej osiągnięty z wynajmu części powierzchni dachu będzie wolny od podatku dochodowego czy nie?

Jak wiadomo, nie wszystkie przychody a w związku z tym i dochody pochodzą ze źródła związanego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż o tym, co podlega zaliczeniu do tzw. gospodarki zasobami mieszkaniowymi decyduje ww. przepis oraz interpretacja ogólna Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r. a nie ustawa o własności lokali. Choć wydawać by się mogło, że skoro z uprawnień właścicielskich wynika prawo do wszelkich pożytków z części wspólnej, to cały dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową będzie zaliczany do gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Niestety, problemu tego, co jest wolne od podatku dochodowego we wspólnocie mieszkaniowej nie rozwiązała ustawa podatkowa, choć powinna, gdyż prawo podatkowe powinno być jasne, a ww. ogólna interpretacja MF dotycząca art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy jest nieadekwatna do sytuacji wspólnot mieszkaniowych. Można w tym miejscu powiedzieć: podatniku, masz wątpliwości to piszesz wniosek do Ministra Finansów o wydanie interpretacji w indywidualnej sprawie w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej. W taki sposób postąpiło wielu podatników, wspólnot mieszkaniowych. Jednakże, nie zawsze stanowisko w danej sprawie staje decyzją ostateczną, gdyż z mocy prawa Minister Finansów może zmienić interpretacje podatkowe wydane wcześniej lub takie interpretacje podatkowe, które stały się odpowiedzią na zasadzie tzw. milczącego akceptu.

Interpretacji podatkowej w indywidualnej sprawie udziela Minister Finansów na indywidualny wniosek (zapytanie) podatnika, które powinien przedstawić w nim własne stanowisko odnośnie opisanego stanu faktycznego. Na uzyskanie odpowiedzi podatnik ma czekać maksymalnie 3 miesiące od dnia przekazania wniosku. Czasem bywa, że organ upoważniony przez Ministra Finansów odpowiedzi nie udzieli, wówczas na podstawie art. 14 lit.o) Ordynacji podatkowej dochodzi do tzw. milczącego akceptu, czyli że uznaje się za prawidłowe stanowisko przedstawione przez podatnika.

I tak właśnie było w przypadku wspólnoty mieszkaniowej X, która wystąpiła z zapytaniem „czy dochód z wynajmu dachu, przeznaczony na remonty części wspólnej, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych” uważając, że dochody z wynajmu dachu są wolne od tego podatku. Po bezskutecznym upływie 3 miesięcznego terminu, w związku z niewydaniem przez organ interpretacji podatkowej, doszło w wyniku milczącego akceptu do uznania z mocy prawa, że stanowisko wspólnoty mieszkaniowej w tej kwestii jest prawidłowe, czyli że dochód pochodzący z wynajmu dachu jest wolny od podatku. Zapewne, ucieszona takim obrotem sprawy wspólnota mieszkaniowa złożyła odpowiednie zeznanie podatkowe uwzględniające zwolnienie dochodu od podatku z tego tytułu i być może w konsekwencji rozdysponowała dochód netto na cele wspólnoty mieszkaniowej.

Tymczasem Minister Finansów dopatrzył się w tej sprawie nieprawidłowości interpretacji prawa podatkowego i na podstawie art. 14e Ordynacji podatkowej, czyli z urzędu, zmienił interpretację indywidualną po upływie prawie roku stwierdzając w kwestii zapytania podatnika odnośnie zwolnienia z podatku dochodowego od dochodu z wynajmu dachu, że stanowisko podatnika (wspólnoty mieszkaniowej) jest nieprawidłowe. Powyższe uzasadnił nie tylko postanowieniami cyt. art. 17 ust. 1 pkt 44, ale również interpretacją ogólną MF z dnia 5 marca 2008 r., sygn. DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82 stwierdzając, że:

Niewłaściwe jest stanowisko wspólnoty mieszkaniowej uznającej dochód z tytułu wynajmu dachu pod antenę za dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zgodnie z przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy, opodatkowaniu podlegają dochody osiągnięte z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki został przekazany. Jest to zatem dochód z działalności gospodarczej, która nie jest działalnością podstawową prowadzona przez podatnika, o której mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy.

W konsekwencji zmiany interpretacji podatkowej wspólnota mieszkaniowa musi skorygować zeznanie podatkowe za rok 2007 i zapłacić należny podatek od dochodu nie podlegającego zwolnieniu w podatku dochodowym od osób prawnych, zgodnie z treścią zmienionej interpretacji podatkowej. Zainteresowanych ww. zmianą interpretacji podatkowej odsyłam do pisma Ministra Finansów z dnia 29 grudnia 2008 r., sygn. DD6/8213/229/MNX/08/PK-623 w zakresie przedstawionego problemu, jak i innych pytań podatnika.


Eugenia Śleszyńska/Portal Wspólnota Mieszkaniowa