Podstawą opodatkowania jest obrót rozumiany jako kwota należna ze sprzedaży usług pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT, dotyczy to również obrotu w związku ze świadczeniem usługi zarządzania nieruchomością na rzecz właściciela nieruchomości.

Dla drobnych przedsiębiorców, w tym dla zarządców nieruchomości wykonujących usługi zarządzania nieruchomościami, przewidziano z mocy art. 113 ust. 1 ww. ustawy zwolnienie podmiotowe w sytuacji, gdy wartość sprzedaży opodatkowanej podatnika nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50 000 zł (bez podatku VAT). Do kwoty limitu nie wlicza się wartości usług zwolnionych z podatku VAT. Obowiązek podatkowy powstaje z momentem przekroczenia kwoty limitu, a opodatkowaniu podlega nadwyżka sprzedaży usług ponad kwotę limitu.

Podatnik musi jednak pamiętać, że przed dokonaniem czynności opodatkowanej musi złożyć do naczelnika właściwego urzędu skarbowego tzw. zgłoszenie rejestracyjne, na druku VAT-R. O tym, czy jest zarejestrowany jako podatnik VAT, wiadomo na podstawie zaświadczenia wydanego przez organ podatkowy; podatnik otrzymuje wówczas status „podatnika VAT czynnego”. Dodajmy, że przedsiębiorcy drobni zwolnieni z podatku na podstawie art. 113 ust.1 ustawy mogą również złożyć do organu podatkowego zgłoszenie rejestracyjne i wówczas otrzymają status „podatnika VAT zwolnionego”.

Podatnik wykonujący usługę zarządzania nieruchomością wystawi za wykonaną usługę fakturę VAT. Wymaga to jednak wcześniejszego sprawdzenia zaklasyfikowania usługi zarządzania nieruchomościami w systematyce Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, po to by podatnik wiedział, czy dana czynność jest opodatkowana czy też zwolniona z podatku VAT w związku z przepisami wykonawczymi do ww. ustawy.

Usługi zarządzania nieruchomościami zostały sklasyfikowane w rozporządzeniu w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) w grupie usług, jako:

1) Usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczone na zlecenie (PKWiU 70.32.12)

2) Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie (PKWiU 70.32.11).

Z mocy § 13 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2008 r. Nr 212, poz. 1336) usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie podlegają zwolnieniu podatkowemu w VAT (w poprzednim stanie prawnym tak samo podlegały zwolnieniu, ale na podstawie § 8 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia wykonawczego Ministra Finansów z dnia 27 marca 2004 r.). Takiemu zwolnieniu od podatku VAT nie podlegają jednak usługi zarządzania świadczone na rzecz właścicieli nieruchomości niemieszkalnych.

W praktyce gospodarczej pojawiały się pytania podatników, jak ww. przepisy stosować w odniesieniu do nieruchomości, które w części przeznaczone są na cele mieszkalne a w części na cele niemieszkalne, czyli w odniesieniu do jakiej sytuacji struktury mieszkalnej i niemieszkalnej nieruchomości stosować stawkę podatku 22 % i przewidziane w przepisie cytowanym wyżej zwolnienie od podatku VAT.

Wprawdzie z takim pytaniem zwrócili się podatnicy w poprzednim stanie prawnym pod rządem poprzedniego rozporządzenia w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, niemniej jednak jest ono nadal aktualne, co do istoty sprawy.

Sprawę rozpatrywała m.in. Izba Skarbowa w Opolu, która w odpowiedzi na pytanie podatnika wydane w trybie § 14b Ordynacji podatkowej pismem z dnia 21.112006 r. , sygn. PP-II-005/136/AF/06 stwierdziła, co następuje:

Stosownie do treści § 8 ust.1 pkt 8 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.03.2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, po.970 ze zm.) zwalnia się od podatku usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi, świadczone na zlecenie……( PKWiU 70.32.11). Usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi na zlecenie (PKWiU 70.32.12), nie wymienione jako opodatkowane obniżoną stawką podatku VAT, czy zwolnione z opodatkowania, podlegają opodatkowaniu według stawki 22 % zgodnie z art.41 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych stanowiącą załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z 30.12.1999 w sprawie PKOB ( Dz. U. z 1999 r. Nr 112,poz.1316 ze zm.) za budynki mieszkalne uznaje się obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50% i więcej) powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki jest klasyfikowany jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Reasumując, w zależności od tego, czy nieruchomość jest sklasyfikowana jako mieszkalna czy niemieszkalna, czynności podlegające na jej zarządzaniu są odpowiednio zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT lub opodatkowane stawką 22 %”.

Jak widzimy, interpretację oparto nie tylko na odpowiednim sklasyfikowaniu w systematyce Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, ale również na przepisach Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, w związku z przeznaczeniem obiektu budowlanego na cele mieszkalne lub niemieszkalne, przeznaczeniu w rozumieniu prawa, co wymaga szczególnego podkreślenia.

Przytoczona interpretacja podatkowa w sposób jednoznaczny wyjaśniła zasady stosowania opodatkowania usługi zarządzania nieruchomością, gdy część nieruchomości przeznaczono na cele mieszkalne a część na cele niemieszkalne.

Przypomnijmy, że z dniem 1 stycznia 2009 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (Dz. U. z 2008 r. Nr 207, poz. 1293), które wprowadziło nową klasyfikację wyrobów i usług. Przepis przejściowy ww. rozporządzenia stanowi, że do końca roku 2009 podatnicy mogą do celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz opodatkowania podatkami dochodowymi stosować starą klasyfikację (starą PKWiU). W przypadku usług zarządzania nieruchomościami oznacza to dalsze posługiwanie się PKWiU 70.32.11 w odniesieniu do usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i PKWiU 70.32.12 w odniesieniu do usług zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi, oczywiście do końca roku.

Warto zwrócić uwagę, że cytowane rozporządzenie zawiera nową klasyfikację PKWiU, która będzie obowiązywała od roku 2010. Dzięki zamieszczonemu w rozporządzeniu kluczowi powiązań starej PKWiU z nową PKWiU (w formie tabeli) możemy odczytać, że usługom zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi świadczonym na zlecenie, sklasyfikowanym w starej PKWiU jako 70.32.12, odpowiada w nowej PKWiU ta sama usługa sklasyfikowana jako 68.32.13.

W rozporządzeniu zidentyfikujemy istotne zmiany w odniesieniu do usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczonymi na zlecenie, które według starej PKWiU sklasyfikowano jako 70.32.11, a obecnie rozdzielono na dwa typy usług:

a) Usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem nieruchomości będących we współwłasności, które sklasyfikowano jako 68.32.11.0

b) Usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności świadczone na zlecenie, które sklasyfikowano jako 68.32.12.0

Jak z powyższego widać prawodawca w usługach świadczonych na rzecz właścicieli nieruchomości mieszkalnych dokonał istotnej zmiany klasyfikacyjnej wyłączając z usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi usługi zarządzania nieruchomościami będącymi we współwłasności; zmiana wejdzie w życie od dnia 1 stycznia 2010 r. Zainteresowanych odsyłam do przytoczonych wyżej przepisów.


Eugenia Śleszyńska/Portal Wspólnota Mieszkaniowa www.wspolnotamieszkaniowa.pl