Ww. ustawa wymienia też inne kategorie przysporzeń ekonomicznych, które stanowią konsekwencję prowadzonej działalności gospodarczej, w rozumieniu ustawy podatkowej, są to np. przychody należne, choćby nie zostały otrzymane (patrz w tej sprawie art. 12 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).

Według cyt. ustawy, orzecznictwa oraz interpretacji podatkowych wydawanych w trybie Ordynacji podatkowej za przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej uznawane są w szczególności:

- zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólnej,

- zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do indywidualnych lokali,

- wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,

- odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,

- odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków.

W interpretacjach podatkowych podkreśla się znaczenie katalogu otwartego art. 12 ww. ustawy, w którym używa pojęcia „w szczególności”, co oznacza, że wymieniono jedynie przykładowe źródła przychodów. W związku z tym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Do przychodów należnych zalicza się we wspólnocie mieszkaniowej wszystkie przychody związane z działalnością gospodarczą, a więc przychody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, natomiast do przychodów otrzymanych zalicza się zaliczki wpłacane przez właścicieli, odsetki wpłacone, a nawet otrzymane odszkodowania, oraz otrzymane dotacje. Wymienione przychody pochodzą z różnych źródeł i ma to, jak wiemy, istotny wpływ na zobowiązanie podatkowe wspólnoty mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób prawnych, gdyż dochód uzyskany ze źródła nie związanego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, nawet gdyby był przeznaczony na cele związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, nie jest w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy wolny od podatku dochodowego.

Ale jak to jest z dotacjami gminy, czy w świetle prawa gminy mogą je przyznawać na dofinansowanie remontów lub inwestycji wspólnotom mieszkaniowym?

Kwestie związane z przyznawaniem dotacji wspólnotom mieszkaniowym wywoływały szereg emocji jeszcze w roku 2008 zarówno po stronie tych, co je dawali, czyli niektórych gmin, i tych, co je otrzymywali, czyli niektórych wspólnot mieszkaniowych. Działo się tak za sprawą postanowień regionalnych izb rachunkowych oraz orzeczeń sądów administracyjnych wydawanych w kwestii podstawy prawnej do udzielenia wspólnotom mieszkaniowym wsparcia na remonty w formie dotacji pieniężnej. Przedmiot badania stanowiło w szczególności sprawdzenie, czy w aspekcie ustawy o finansach publicznych, której gminy jako jednostki samorządu terytorialnego podlegają, jest możliwe i zgodne z prawem przyznanie wspólnotom mieszkaniowym dotacji pieniężnej na remonty ich budynków.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2008 r. , sygn. II GSK 411/08 po rozpoznaniu sprawy kasacyjnej Gminy K. od wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 15 listopada 2007 r., sygn. I SA/Wr 1279/07 w przedmiocie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie udzielenia dotacji z budżetu gminy oddalono skargę kasacyjną .

Przypomnijmy, że z zaskarżonego orzeczenia WSA wynikało, że postanowienia art. 176 ustawy o finansach publicznych nie mogą stanowić podstawy prawnej uchwały w sprawie trybu postępowania o udzielenie dotacji na dofinansowanie zadań podejmowanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

NSA stwierdził, że skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie i uzasadnił to wykładnią art. 176 ust. 1 ustawy o finansach publicznych i art. 7 ustawy o samorządzie gminnym. Według normy art. 176 ust. 1 ustawy o finansach publicznych dotacje z budżetu jednostki samorządu terytorialnego mogą otrzymywać podmioty niezaliczane do sektora finansów publicznych i niedziałające w celu osiągnięcia zysku, ale pod warunkiem, że dotacje te będą przekazane na cele publiczne związane z realizacją zadań jednostki samorządu terytorialnego. Z kolei istotą art. 7 ustawy o samorządzie gminnym jest zaspokajanie zbiorowych potrzeb mieszkańców gminy. NSA stwierdził, że takim celom (publicznym) nie służy dotacja udzielana przez gminę na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, gdyż służy ona jedynie właścicielom lokali należącym do wspólnoty mieszkaniowej. Uzasadnił też postanowieniami art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, bo „skoro to właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystanie przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

W konsekwencji NSA oddalił zarzuty skargi kasacyjnej. Stwierdził, że zaskarżony wyrok narusza art. 7 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, „gdyż zaspokajanie potrzeb określonej wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi "zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty". Przez "wspólnotę" w rozumieniu tego ostatniego przepisu należy bowiem rozumieć wspólnotę gminy, a nie wspólnotę ograniczoną tylko do części, ściśle określonego kręgu mieszkańców, na których w dodatku spoczywa ustawowy obowiązek partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej”.

Orzecznictwo w tej sprawie i w innych oraz postanowienia regionalnych izb obrachunkowych spowodował skutki w postaci uchylenia uchwał rad gmin podejmowanych w sprawie przyznania dotacji wspólnotom mieszkaniowym na remonty.

Nie oznacza to jednak braku możliwości wspierania inicjatyw remontowo-inwestycyjnych wspólnot mieszkaniowych, które mogą korzystać z innych form wsparcia wynikających z ustaw, jak chociażby z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, oraz z programów pomocowych adresowanych wprost do wspólnot mieszkaniowych. Jednak ubiegając się o udzielenie wsparcia finansowego od donatora warto sprawdzić podstawę prawną i warunki udzielenia dotacji lub innej pomocy finansowej.

Przypomnijmy, że nowa możliwość dotowania działań renowacyjnych wspólnot mieszkaniowych powstała dzięki wsparciu Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Patrz na „Wytyczne Ministra Rozwoju Regionalnego w zakresie programowania działań dotyczących mieszkalnictwa”, wydane do Narodowych Strategicznych Ram Odniesienia 2007 – 2013, w dokumencie z dnia 13 sierpnia 2008 r., znak MRR/H/18(2)08/08, w którym przewiduje się wspieranie środkami finansowymi mieszkalnictwo ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego ( EFRR), do roku 2013 na warunkach zawartych w regionalnych programach operacyjnych.

Programy te obejmują dwa podstawowe obszary oddziaływania:

1) tzw. operacje zintegrowane, np. poprzez Program Rewitalizacji,

2) operacje dot. możliwości odrębnego programowania mieszkalnictwa.

EFRR przewiduje wkład finansowy na wydatki związane z mieszkalnictwem; fundusz obejmuje wyłącznie wydatki ponoszone na:

1)renowację budynków mieszkalnych wielorodzinnych,

2) adaptację i renowację budynków na cele mieszkaniowe.

Nowe możliwości wsparcia finansowego dla działań inwestycyjnych i remontowych m.in. wspólnot mieszkaniowych daje w nieco innej formie, bo udzielanych premii termomodernizacyjnych oraz premii remontowych, ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. z 2008 r. Nr 223, poz. 1459).

Wysokość premii termomodernizacyjnej dla inwestorów stanowi 20 % wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego na warunkach określonych w art. 5 ww. ustawy oraz przepisów wykonawczych. Przedmiot przedsięwzięć termomodernizacyjnych mogą stanowić ulepszenia, w wyniku których następuje zmniejszenie zapotrzebowania na ciepło m.in. do budynków mieszkalnych, albo ulepszenia powodujące ograniczenie strat ciepła w sieciach i lokalnych źródłach ciepła, a także na wykonanie przyłącza technicznego w sytuacji likwidacji lokalnego źródła ciepła.

W takiej samej wysokości można skorzystać z premii remontowej dla uprawnionych inwestorów, ale na zupełnie innych warunkach, gdyż przepis ogranicza zakres przedsięwzięć remontowych wyłącznie do budynków wielorodzinnych, których użytkowanie rozpoczęto przed 14 sierpnia 1961 r. Przedmiot przedsięwzięć remontowych, w tym związanych z termomodernizacją, stanowią remonty budynków wielorodzinnych, jak też wymiana okien lub remont balkonów, przebudowa budynków, wyposażenie w instalacje i urządzenia wymagane przepisami Prawa budowlanego. Każde z tych przedsięwzięć wymaga jednak opracowania w tym celu audytu, termomodernizacyjnego lub remontowego.

Przypominając o dodatkowych źródłach finansowania remontów i inwestycji w budynkach wspólnot mieszkaniowych warto też wspomnieć o powiązaniu powyższego z podatkiem dochodowym od osób prawnych. Premia otrzymana jest przychodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o ile ma związek z zasobami mieszkaniowymi w rozumieniu ogólnej interpretacji podatkowej ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., sygn. DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, a dochód powstały z tego tytułu zostanie zwolniony od podatku, o ile zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Zainteresowanych odsyłam do ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, jak też do aktów wykonawczych:

1) Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie szczegółowego sposobu weryfikacji audytu energetycznego i części audytu remontowego ….. (Dz. U. z 2009 r. Nr 43, poz. 347).

2) Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 17 marca 2009 r. w sprawie szczegółowego zakresu i form audytu energetycznego oraz części audytu remontowego …. (Dz. U. z 2009 r. Nr 43, poz. 346).


Eugenia Śleszyńska / Redakcja Portalu Wspólnota Mieszkaniowa www.wspolnotamieszkaniowa.pl