W tym miejscu przypomnieć należy, że pomimo statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, którą stanowi ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej, prawo podatkowe i orzecznictwo traktuje wspólnotę mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy, jak do osób prawnych.
Konsekwencją tego jest zobowiązanie w podatku dochodowym od osób prawnych adresowane właśnie do wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej a nie do poszczególnych właścicieli lokali, tak jak to jest na przykład w podatku od nieruchomości. Oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem w podatku dochodowym od osób prawnych. Artykuł 7 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych stanowi, że przedmiotem opodatkowania jest dochód stanowiący nadwyżkę sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągniętą w roku podatkowym. Z mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy dochód jest wolny od podatku, jeżeli pochodzi ze źródła związanego z gospodarką zasobami mieszkaniowymi i jest przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Przepis ten jest dość ogólny, bo jednocześnie adresowany do spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego i zakładów gminnych. Z tego względu od samego początku wejścia w życie przedmiotowego przepisu nie było jednoznaczności, jak traktować ów przepis art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych, które przecież nie zajmują się gospodarką zasobami mieszkaniowymi ani też takich zasobów mieszkaniowych nie posiadają. Ten brak pewności, jak stosować ww. prawo podatkowe, potwierdzała rozbieżność w interpretacjach podatkowych wydawanych w roku 2007 przez organy podatkowe. Po długim okresie oczekiwania Minister Finansów wydał w dniu 5 marca 2008 r. ogólną interpretację w sprawie stosowania cyt. przepisu, w której wyjaśniono:
1) pojęcie zasobami mieszkaniowymi,
2) pojęcie gospodarka zasobami mieszkaniowymi,
3) pojęcia przychodów i kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Minister Finansów wyjaśnił więc, że „pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie” oraz przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami wraz z wyposażeniem oraz pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim związane z administrowaniem. Wyjaśniono również, że związane z tymi budynkami mieszkalnymi przychody oraz sfinansowane z nich koszty stanowią „przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Trzeba jednak przyznać, że interpretacja ogólna w sprawie stosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 wym. ustawy także jest dosyć ogólna i, co wymaga podkreślenia, nie pisana z punktu widzenia działalności wspólnoty mieszkaniowej. Przypomnijmy jednak, co według interpretacji ogólnej Ministra Finansów jest przychodem we wspólnocie mieszkaniowej?

Przychodem podatkowym są wszelkie przysporzenia, tj. pieniądze otrzymane i pieniądze należne. Przychody otrzymane to m.in. zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu, natomiast przychody należne wystąpią we wspólnocie mieszkaniowej wtedy, gdy wspólnota poza działalnością statutową podejmie działalność polegającą na wynajęciu powierzchni z części wspólnej nieruchomości wspólnej. Pomimo interpretacji indywidualnych do końca nie było pewne, czy pieniądze otrzymane przez wspólnotę mieszkaniową z tytułu odsetek jej należnych od nieterminowych wpłat właścicieli lokali są przychodem wspólnoty mieszkaniowej związanym z gospodarką zasobami mieszkaniowymi czy też nie. W roku 2007 organy interpretujące cyt. przepis wydawały na ten temat odmienne interpretacje podatkowe.

Obecnie w wielu takich sprawach Minister Finansów wkracza z mocy prawa zmieniając niektóre z wydanych interpretacji podatkowych przez organy podatkowe, tak jak chociażby w sprawie opisanej niżej.

         Minister Finansów zmienił z mocy prawa interpretację indywidualną dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 17.12.2007 r. , sygn. IP-PB3/423-192/07-4/AG w zakresie „nieuznania za przychody związane z gospodarką zasobami mieszkaniowymi odsetek od dłużnika za nieterminowe wpłaty zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną, media i fundusz remontowy”.
W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że tym dłużnikiem wspólnoty mieszkaniowej był właściciel lokali (gmina w mieście S.), który w wyniku postępowania sądowego wpłacił w roku 2007 na konto wspólnoty mieszkaniowej zaległe odsetki z tytułu nieterminowego wnoszenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu stanowiły dla wspólnoty mieszkaniowej przychód. Z uwagi na niekorzystną interpretację Izby Skarbowej w Warszawie wspólnota mieszkaniowa nie mogła zaliczyć tej wpłaty do przychodów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi, co oznaczało jednoczesne powstanie obowiązku w podatku dochodowym od osób prawnych oraz zapłacenie należnego podatku dochodowego.

W piśmie swoim z dnia 14 lipca 2008 r., sygn. DD6/8213/216/SOH/08/PK-602/08 Minister Finansów uzasadnił decyzję zmieniającą interpretację Izby Skarbowej w Warszawie przede wszystkim przywołaną wyżej interpretacją ogólną z dnia 5 marca 2008 r., w której wyjaśniono, że otrzymane „odsetki od nieterminowych wpłat” związanych z budynkami mieszkalnymi stanowią kategorię przychodów osiąganych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Tym samym uznał, że właściwy jest pogląd wspólnoty mieszkaniowej, iż odsetki od nieterminowych wpłat zaliczek na koszty zarządzania nieruchomością wspólną, media, fundusz remontowy, wpłacane przez właścicieli lokali, są przychodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Stanowisko Ministra Finansów miało w tym przypadku dla wspólnoty mieszkaniowej kapitalne znaczenie, która w wyniku zmiany interpretacji indywidualnej mogła zweryfikować swoje zobowiązanie w podatku dochodowym od osób prawnych za rok 2007, co wymagało korekty zeznania rocznego. Dla powstałej nadpłaty w podatku dochodowym od osób prawnych (nadpłatą jest podatek nienależnie zapłacony) istotne znaczenie mają regulacje art. 72 i dalszych Ordynacji podatkowej, dlatego, że:
1) nadpłata powstaje z dniem zapłaty nienależnego podatku,
2) nadpłata podlega zwrotowi,
3) nadpłatę organ podatkowy może zaliczyć na poczet bieżących lub zaległych (jeśli takie są) zobowiązań podatkowych,
4) podatnikowi przysługuje prawo otrzymania zwrotu nadpłaconej kwoty w terminie 3 miesięcy od dnia skorygowania zeznania podatkowego, na jego wniosek.

Na przedstawionym przykładzie widać, jak otrzymane pieniądze we wspólnocie mieszkaniowej mogą być nie tylko źródłem przysporzenia korzyści ekonomicznych wspólnoty mieszkaniowej, ale czasem również źródłem perturbacji interpretacyjnych z organem podatkowym, o czym w odniesieniu do innych przypadków opowiemy w następnym artykule.

Eugeniia Śleszyńska / Portal Wspólnota Mieszkaniowa