Ścierają się dwa przeciwstawne stanowiska – jedni twierdzą, że balkon należy traktować jako pomieszczenie pomocnicze, które musi utrzymywać w odpowiednim stanie ten, kto na zasadach wyłączności z balkonu korzysta, czyli właściciel lokalu. Inni twierdzą, że balkon jest częścią elewacji, więc koszt jego remontów musi pokrywać wspólnota mieszkaniowa.

Próbę rozstrzygnięcia podjął Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Gdańsku, kierując stosowne pytanie do Sądu Najwyższego. W dniu 7 marca 2008r Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Nie wydaje się, aby powyższy wyrok miał zakończyć dyskusję. Może on budzić kontrowersje, gdyż np. posadzka balkonu może nie być elementem konstrukcyjnym gdy balkon jest „skrzynką przyczepioną do budynku”, ale będzie nim jeśli balkon jest loggią.

Podkreślić należy, że uchwała wiąże jedynie ten sąd, który pytanie prawne skierował do Sądu Najwyższego, czyli Sąd Apelacyjny w Gdańsku – inne sądy nie muszą jej brać pod uwagę. Warto przytoczyć fragment ustnego uzasadnienia uchwały, przedstawionego przez sędziego Zbigniewa Kwaśniewskiego: „... Stan prawa w całej kwestii nie jest precyzyjny, a orzecznictwo SN jest częściowo rozbieżne”. Zdanie to potwierdza znaną wszystkim zarządcom prawdę – nie jest możliwe, aby w sposób jednoznaczny, zgodny z zapisami ustawowymi, logiką i zasadami współżycia społecznego określić sposób rozliczania kosztów remontów balkonów i odpowiedzialności za utrzymanie balkonów w należytym stanie technicznym.

Od lat prezentuję stanowisko, w którym utwierdziła mnie uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r – każda wspólnota powinna uchwałą określić zakres pojęcia „nieruchomość wspólna” oraz zasady rozliczania kosztów remontów tych elementów nieruchomości, które nie są jednoznacznie uregulowane w aktach prawnych, w tym - balkonów. Nie można wykluczyć, że uchwały takie mogą być przez niezadowolonych członków wspólnoty zaskarżane do sądu, ale lepszego rozwiązania zaproponować nie potrafię.

Janusz Gdański / Redakcja Portalu Zarządzania Nieruchomościami
www.zarzadcy.com.pl