Wynajmujący ma obowiązek zapewnić sprawne działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, aby najemca korzystał z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku. Tak prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów określają przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266). Wiąże on wynajmującego i najemcę, którzy zawarli umowę najmu lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
 

Natomiast strony umowy o wynajem mieszkania, które nie wchodzi w skład jego publicznego zasobu mieszkaniowego, mogą przyjąć te zasady lub w zupełnie odmienny sposób ustalić prawa i obowiązki.

Gdy właściciel ponownie oddaje w najem lokal opróżniony przez dotychczasowego najemcę, powinien wymienić zużyte elementy wyposażenia. Zdarza się, że w budynku albo lokalu dojdzie do awarii, która wywołuje szkodę albo bezpośrednio zagraża jej powstaniem. Gdy lokator jest nieobecny albo odmawia udostępnienia lokalu, to właściciel ma prawo wejść do jego lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej (albo gminnej). Gdyby zaś była potrzebna pomoc straży pożarnej, to wówczas ma prawo wejść do mieszkania również przy jej udziale.
 

Jeżeli w takim przypadku lokal został otwarty w czasie nieobecności lokatora lub osoby pełnoletniej, która stale z nim mieszka, to wówczas na właścicielu ciążą dodatkowe obowiązki. Powinien zabezpieczyć mieszkanie i znajdujące się w nim rzeczy aż do czasu przybycia lokatora. W dodatku z tych czynności powinien zostać sporządzony protokół.

Właściciel ma prawo również domagać się, aby lokator udostępnił mu swoje mieszkanie w celu okresowego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. W szczególnie uzasadnionych wypadkach właściciel ma prawo domagać się udostępnienia lokalu również w celu doraźnego przeglądu jego stanu i wyposażenia technicznego. W obu tych przypadkach powinien jednak wcześniej ustalić z lokatorem termin tego przeglądu.
 

Ulepszenia w mieszkaniu lokator może wykonać tylko za zgodą wynajmującego. Powinni też obaj zawrzeć pisemną umowę, w której określą sposób rozliczeń z tego tytułu. Gdyby zaś najemca dokonał ulepszeń bez tej zgody, to wówczas wynajmujący ma prawo domagać się, aby te ulepszenia usunął i przywrócił stan poprzedni. Z takim żądaniem może wystąpić wówczas, gdy nie naruszy to substancji lokalu. Właściciel może też podjąć decyzję, że zatrzyma ulepszenia, natomiast zwróci najemcy ich wartość, uwzględniając stopień zużycia w dniu opróżnienia lokalu.

źródło: www.ign.org.pl