Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu, założenia dla niego księgi wieczystej i dokonania tam wpisu. Należy jednak dopełnić pewnych formalności, aby mogła funkcjonować zgodnie z literą prawa. Trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd, który podejmie pierwsze niezbędne działania, a więc:

- zgłosi się do wojewódzkiego urzędu statystycznego o nadanie  numeru REGON,

- założy wspólnocie konto w banku,

- zgłosi się do urzędu skarbowego o nadanie numeru identyfikacji podatkowej. W US trzeba ponadto złożyć oświadczenie o nieskładaniu deklaracji CIT, ponieważ wspólnoty nie podlegają podatkowi od osób prawnych. Wspólnota jest tzw. osobą prawną ułomną, co znaczy, że nie ma osobowości prawnej, ale może pozywać i być pozywana w sądzie.

Organami wspólnoty jest zebranie ogółu właścicieli i zarząd wspólnoty. Zarząd może być wyłoniony spośród ogółu właścicieli albo powierzony osobie prawnej lub fizycznej spoza wspólnoty.

Na pierwszym zebraniu właściciele, członkowie wspólnoty, powinni podjąć następujące uchwały:

- w sprawie statutu wspólnoty,

- w sprawie wyboru sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych,

- regulaminu porządku domowego,

- wysokości miesięcznej zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.