Odpowiada: Monika Góralczuk - prawnik, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy.

– Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej uregulowane zostały w art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (ustawa). Zgodnie z tym przepisem skuteczność uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową wymaga uzyskania większości głosów właścicieli liczonej według wielkości udziałów lub w pewnych okolicznościach według zasady „jeden właściciel – jeden głos”.

W przypadku podejmowania uchwał liczonych według wielkości udziałów należy pamiętać, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Wszystkie udziały powinny się sumować, dając 100 procent. Wielkość udziału decyduje m.in. o wpływie poszczególnych właścicieli na zarządzanie nieruchomością wspólną.

Głosowanie zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos” występuje wówczas, gdy umowa przewiduje taką zasadę (np. do konkretnych spraw przekraczających zwykły zarząd) lub postanowienie takie znalazło się w uchwale podjętej w tym trybie. Ust. 2a art. 23 ustawy przewiduje obowiązywanie tej zasady, również wówczas, gdy z takim żądaniem wystąpią właściciele lokali mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, gdy spełnione są następujące warunki:– suma udziałów związanych z lokalami w danej nieruchomości wspólnej nie jest równa 1,– większość udziałów należy do jednego właściciela,– oba te warunki są spełnione łącznie.

Zasada „jeden właściciel – jeden głos” stanowi wyjątek od zasady głosowania większością udziałów i oznacza, iż każdy właściciel ma jeden głos niezależnie od tego, ile lokali (wyodrębnionych lub nie) ma w nieruchomości.

W przypadku gdy posiada pan większość udziałów we wspólnocie, głosowanie udziałami jest z pana punktu widzenia korzystniejsze, gdyż to pan ma większy wpływ na zarządzanie nieruchomością.

Jednakże, gdy posiada pan mały udział w nieruchomości wspólnej, a inna osoba jest właścicielem większości udziałów w nieruchomości wspólnej, wówczas korzystniejsze jest głosowanie wg zasady „jeden właściciel – jeden głos”, jednakże z takim żądaniem muszą wystąpić właściciele posiadający łącznie co najmniej 20 proc. udziałów. Zgłoszenie takie wywiera skutek automatycznie, bez potrzeby podejmowania w tej kwestii uchwały.

Należy również pamiętać, iż jeżeli podjęta uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali, albo jeżeli narusza zasady prawidłowości zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu, można zaskarżyć tę uchwałę do sądu (art. 25 ust. 1 ustawy).