dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
Aktualności
Czy wspólnota mieszkaniowa ma prawo dysponowania nadwyżką finansową z naruszeniem praw właściciela lokalu
Wspólnota mieszkaniowa to według normy art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli lokali związanych węzłem współwłasności w części wspólnej nieruchomości wspólnej.
Ogólny zakres jej statutowego działania określają przepisy prawa, Kodeksu cywilnego i odpowiednio ustawy o własności lokali. Wynikają z tego określone konsekwencje prawne potwierdzone w orzecznictwie mówiące o tym, że wspólnota mieszkaniowa nie ma uprawnienia do działania w zakresie nie dotyczącym części wspólnej nieruchomości. Zasada ta dotyczy także stosunków wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej z poszczególnymi właścicielami tworzącymi taką wspólnotę mieszkaniową. Sfera dominium wspólnoty mieszkaniowej, rozumianej jako jednostka organizacyjna, nie może w szczególności naruszać postanowień art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali w zakresie uprawnień w zakresie rozliczeń finansowych, przysługujących właścicielom lokali tworzącym wspólnotę mieszkaniową.
Wymieniony przepis stanowi, że:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Przepis wskazuje, kto we wspólnocie mieszkaniowej posiada uprawnienia do uzyskiwania korzyści ekonomicznych z mienia wspólnego płynących, te prawa przypisano właścicielowi lokalu a nie wspólnocie mieszkaniowej, jako jednostce organizacyjnej. Jeśli zatem we wspólnocie mieszkaniowej osiągane są różne pożytki (przychody) to służą one pokryciu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a jeśli po zakończeniu okresu obrachunkowego powstanie nadwyżka przychodów nad kosztami, to „przypada ona właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów”. Analogiczna zasada będzie obowiązywała w innym przypadku, tj. gdy wystąpi za dany okres obrachunkowy nadwyżka kosztów nad przychodami, w takim przypadku do pokrycia kosztów będzie zobowiązany właściciel lokalu także w stosunku do posiadanego udziału we współwłasności. Przedstawiona zasada jest konsekwencją maksymy prawa cywilnego – własność majątku zawsze jest związana z prawami i zobowiązaniami właściciela majątku.

Powstaje pytanie, jak i kiedy takie prawo właściciela lokalu do udziału w nadwyżce finansowej należy realizować? Odpowiemy, że jest oczywiste, że takich rozliczeń finansowych należy dokonywać na dany moment obrachunkowy, tj. w szczególności po zakończeniu roku obrachunkowego oraz po przyjęciu wyniku finansowego przez wspólnotę mieszkaniową. W tym miejscu dodajmy też, że w takim przypadku będzie chodziło o podział nadwyżki netto, tj. po pokryciu należnego organowi podatkowemu zobowiązania w podatku dochodowym od osób prawnych. Ale jeśli wspólnota mieszkaniowa podejmie uchwałę o zadysponowaniu takiej nadwyżki finansowej na jakieś jej wydatki, to czy właściciel lokalu straci swoje prawa do zwrotu przysługującej nadwyżki finansowej?

Odpowiedzi na zadane pytanie udzieli nam orzecznictwo, w tym m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. I ACa 119/08, w którym orzeczono:

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą.

W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny w Szczecinie argumentował, że wspólnota mieszkaniowa nie może naruszać prawa do otrzymania zwrotu nadwyżki finansowej poszczególnych właścicieli lokali, nawet wówczas, gdy nadwyżkę tą przekaże na utworzony we wspólnocie mieszkaniowej fundusz remontowy. I w tym zakresie w pełni podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji, który dowodził, że kompetencje wspólnoty mieszkaniowej nie są w świetle prawa tak szerokie i tym samym wspólnota mieszkaniowa może jedynie podejmować decyzję w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i wyłącznie w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa. Wspólnota mieszkaniowa nie może zatem dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek na pokrycie zarządu. Oznacza to, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane w danym roku obrachunkowym i stanowią nadwyżkę finansową za dany rok obrachunkowy podlegają zwrotowi właścicielom lokali.

Rozstrzygając w danej sprawie Sąd Apelacyjny orzekł, że „niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. w kwocie ( …) na fundusz remontowy”. Argumentując brak uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do decydowania o przeznaczeniu środków finansowych przysługujących poszczególnym właścicielom lokali Sąd Apelacyjny w Szczecinie przywołał znane skądinąd orzecznictwo sądów administracyjnych, o czym niżej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. I ACa 1309/00

Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować, co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., sygn. I ACa 1382/03

Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością lecz stanowią fundusze („własność”) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione.

Jak widać linia orzecznicza zachowuje w przedmiotowej sprawie jednomyślność. Oznacza to, że w każdym przypadku wspólnoty mieszkaniowej, małej czy dużej, powstała nadwyżka finansowa z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną lub z tytułu wpłat na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali, zawsze podlega zwrotowi poszczególnym właścicielom lokali, chyba że inaczej o swej nadwyżce sami zadecydują. O zadysponowaniu taką nadwyżką nie może jednak zadecydować wspólnota mieszkaniowa w drodze uchwały.

Zastanówmy się, wobec tego, w świetle przedstawionego prawa i orzecznictwa, czy właściciele lokali mogą zrezygnować ze swojego prawa do zwrotu nadwyżki finansowej. Oczywiste jest, że każdy z właścicieli lokali może podjąć decyzję o przekazaniu nadwyżki finansowej na cele wspólnoty mieszkaniowej, składając w tej sprawie indywidualne oświadczenie woli. Warto o tym pamiętać, by nie podejmować takich uchwał, które stanowiłyby naruszenie porządku prawnego.

Eugenia Śleszyńska / Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl
dodaj komentarz
śledź artykuł
Do artykułu nie dodano jeszcze komentarzy
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: funduszy termomodernizacyjnych | wspólnota mieszkaniowa | szkoleniu dla zarządcy | odpowiedzialności członków wspólnoty