Na przestrzeni krótkiego czasu ceny nieruchomości podlegają bardzo dużym fluktuacjom dochodzącym do 20-30% (rynek mieszkaniowy), a w niektórych przypadkach przekraczają nawet 50%.

Sięgając do korzeni tego zjawiska ekonomiści definiują je jako specyficzną niedoskonałość tego rynku. Rynek nieruchomości posiada pewne cechy, które różnią go od pozostałych rynków. Jest trudniejszy do przewidzenia, gorzej zorganizowany i dlatego trudniejszy do badań i analiz. Cechuje go wiele zróżnicowań, a przede wszystkim zróżnicowanie z punktu widzenia rodzaju nieruchomości (mieszkaniowe, przemysłowe, rolne, komercyjne itp.) oraz zakresu przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy).

Skalę niedoskonałości potwierdzają cechy rynku nieruchomości, które spróbują kolejno prześledzić.  Nieruchomości, jak to wynika z ich nazwy, są „przywiązane” do określonego miejsca. Są to obiekty pozbawione jakiejkolwiek mobilności, a więc właściwości rynkowe (cena, popyt, podaż itp.) zależą od miejscowych uwarunkowań zarówno pozytywnych, jak np. walory krajobrazowo-turystyczne, jak również negatywnych, jak np. zanieczyszczenie środowiska, zaniedbanie kulturowe, niedostatek kwalifikowanej siły roboczej, itp. O atrakcyjności rynków lokalnych (lub jej braku) decyduje zamożność społeczeństwa.

Istotną cechą rynku nieruchomości jest jego wrażliwość na zmiany w otoczeniu, które w decydujący sposób wpływają na cenę obiektów.

Jerzy Bolkowski

Więcej w nr.10/2009 „Administratora”