Sprzedaż nieruchomości przez wspólnotę

W dniu 21.12.2007 r. Sąd Najwyższy w składzie 7 sędziów podjął uchwałę (sygn. akt III CZP 65/07), w której uznał, że: „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku”. Sąd Najwyższy nadał uchwale moc zasady prawnej. Orzeczenie to będzie pomocne przy rozliczeniach podatkowych wspólnoty i tworzących ją właścicieli lokali.

U kogo powstaje przychód?

Ustalenie statusu prawnego i majątkowego każdego podatnika powinno być punktem wyjścia do oceny skutków podatkowych podejmowanych przez niego działań. Tymczasem w odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych od kilku lat występowała rozbieżność stanowisk. Także Sąd Najwyższy wyrażał zróżnicowane poglądy. W postanowieniu z 10.12.2004 r. (III CK 55/04) przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek na swoją rzecz, natomiast w uchwale z 24.11.2006 r. (III CZP 97/06) zaprezentowano stanowisko przeciwne, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku właścicieli lokali. Ten ostatni pogląd korespondował z przekonaniem, że pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu właścicieli lokali stanowią synonimy, co rodziło naprawdę duże wątpliwości, czy wspólnota w ogóle może być samodzielnym podatnikiem podatku dochodowego. W przypadku sprzedaży części nieruchomości wspólnej (na ogół chodzi o strychy) powstawała wątpliwość, czy przychód z tego tytułu powstaje po stronie wspólnoty, czy po stronie każdego współwłaściciela. Żeby wyjaśnić tę wątpliwość należy ustalić, jaki jest status majątkowy wspólnoty.

Majątek wspólnoty

1. Z art. 6 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali wynika, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota – w myśl art. 3 - powstaje w chwili wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu w budynku. Od tej daty (wpisu własności do KW) właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ponieważ tak powstałej współwłasności nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali, nazywana ona jest przymusową współwłasnością. Tak utworzona wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to, że może być podmiotem praw i obowiązków oraz ma możność nabywania tych praw i obowiązków własnym działaniem (we własnym imieniu).

więcej w majowym „Administratorze”