W takim przypadku nabywca nabywa określoną działkę zabudowaną budynkiem oraz określony udział w innych wspólnych nieruchomościach. Należy zwrócić uwagę, że w takim przypadku nie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, bo podstawą do powstania wspólnoty jest wyodrębnienie lokali. Skoro poszczególne nieruchomości zabudowane domami stanowią wyłączną własność pojedynczych właścicieli ,to zarządza nimi i wyłączne decyzje odnośnie nich podejmuje każdy z ich właścicieli. Wszystkie media dostarczane są do budynków na podstawie indywidualnych umów z dostawcami i indywidualnie rozliczane między dostawcą, a właścicielem budynku. Każdy właściciel ponosi też indywidualnie koszty napraw i remontów swojego budynku.

Oprócz domów istnieją jednak nieruchomości wspólne będące współwłasnością i tutaj istnieje konieczność współdziałania właścicieli i wspólnego zarządzania. Zatem do zadań zarządcy, jeżeli występuje w takim osiedlu, należy zarządzenie niezabudowanymi nieruchomościami (tereny zielone, drogi dojazdowe, place zabaw itd.). Do takich nieruchomości mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, dotyczące współwłasności. Zgodnie z kodeksem cywilnym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary, związane z nieruchomością, w stosunku do wielkości swoich udziałów w nieruchomości i to chyba jedyna taka sama zasada, jak w ustawie o własności lokali.

W przypadku nieruchomości, stanowiącej współwłasność, nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają nieruchomością sami. W przypadku nieruchomości, będącej współwłasnością, nie ma też uchwał i całej procedury ich podejmowania i zaskarżania. Współwłaściciele podejmują decyzje w formie zgody na ich dokonanie. Brak jest jakichkolwiek obostrzeń, jak ta zgoda ma być podjęta.

Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Przy braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą, co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W przypadku terenów wspólnych na osiedlu nie ma zarządu i co do zasady współwłaściciele zarządzają sami. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby współwłaściciele, w drodze umowy, powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną zarządcy. Jednak w związku z tym, że jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, co może być bardzo trudne. Późniejsze zarządzanie również będzie znacznie utrudnione, gdyż zarządca taki wykonywać będzie w imieniu współwłaścicieli czynności zwykłego zarządu, jeżeli te zostaną mu w umowie powierzone, natomiast do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością konieczne będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli lub podpisów współwłaścicieli, których udziały wynoszą, co najmniej połowę na wniosku do sądu z żądaniem rozstrzygnięcia w danej sprawie.

Jeżeli wśród współwłaścicieli nie ma zgody można doprowadzić do ustanowienia zarządcy w drodze sądowej. Jeżeli bowiem nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego sąd określa jego wynagrodzenie a także zakres obowiązków.



Źródło: www.oferty.net