Pierwsze rozwiązanie jest stosowane częściej. Polega ono na tym, że deweloper wyodrębnia garaż jako lokal użytkowy, z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że status prawny garażu jest taki sam jak lokalu mieszkalnego czy innego lokalu użytkowego wyodrębnionego jako osobna nieruchomość. Jedyna różnica pod względem prawnym polega na tym, że o ile lokal mieszkalny stanowi własność jednej, dwóch lub co najwyżej kilku osób w jakiś sposób związanych ze sobą (np. współwłasność małżeńska, spadkobiercy), to w przypadku wielostanowiskowego garażu stanowi on współwłasność kilkudziesięciu lub nawet kilkuset osób, zupełnie ze sobą niepowiązanych.

Należy podkreślić, że współwłaściciele garażu nie są właścicielami miejsc postojowych. Są oni współwłaścicielami całego garażu w równych częściach, o ile użytkują po jednym miejscu postojowym.

Przykładowo - jeśli w garażu znajduje się 100 miejsc postojowych, to udział w garażu związany z prawem do użytkowania jednego miejsca postojowego wynosi 0,001. Jeśli któryś ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z dwóch miejsc to jego udział we własności garażu wynosi 2 x 0,01 = 0,02. Ale każdy z nich jest współwłaścicielem całego garażu. Natomiast odrębną kwestią jest umowa pomiędzy współwłaścicielami, polegająca na tym, że korzystają z określonych miejsc postojowych - współwłaściciel nr 1 korzysta z miejsca postojowego oznaczonego nr 1 itd.

Innym rozwiązaniem tez spotykanym w praktyce jest potraktowanie garażu jako pomieszczenia stanowiącego część wspólną nieruchomości, podobnie jak pomieszczenia techniczne, klatki schodowe itp. Jednak wówczas deweloperzy zapisują w aktach notarialnych wszystkich wyodrębnianych lokali tzw. umowę do korzystania, gwarantując sobie prawo wskazywania osób, które będą miały wyłączne prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego. Oznacza to sytuację, w której wszyscy członkowie wspólnoty są współwłaścicielami garażu według posiadanych udziałów w nieruchomości, natomiast mimo to tylko niektórzy wskazani przez dewelopera mają faktyczne prawo korzystania z miejsc postojowych w tym garażu. Przy takim rozwiązaniu udziały wyliczone w nieruchomości nie obejmują garażu.

Druga różnica pomiędzy garażem a innym lokalem wyodrębnionym jest różnicą funkcjonalną. Często z garażu podziemnego przechodzi się do różnych pomieszczeń technicznych stanowiących część wspólną - wentylatornie, węzły cieplne, maszynownie, pomieszczenia śmietnikowe, rozdzielnie elektryczne itp. lub w garażu przejścia do pomieszczeń przynależnych do lokali np. komórki. W  garażach umieszcza się nierzadko urządzenia lub instalacje przeciwpożarowe, przez te pomieszczenia prowadzone są instalacje służące dla całej nieruchomości. W sposób oczywisty więc ze względu na te uwarunkowania, garaż nie jest takim samym lokalem użytkowym jak inne.

I tutaj pojawiają się praktyczne problemy z garażami wielostanowiskowymi. Gdyby traktować garaż jak każdy inny lokal użytkowy (jeśli został wyodrębniony), wówczas wszyscy współwłaściciele powinni uzgadniać w każdej sprawie wspólne stanowisko i głosować łącznie całym udziałem związanym z garażem. Tego przecież wymaga się od współwłaścicieli lokali mieszkalnych czy innych użytkowych. Jeden przedstawiciel głosuje w imieniu wszystkich. Jednak w praktyce byłoby to wymaganie całkowicie niemożliwe do spełnienia - nie można sobie bowiem wyobrazić sytuacji, w której np. dwustu (a nawet więcej) współwłaścicieli uzgadnia w jakiejkolwiek sprawie, nawet zupełnie niekontrowersyjnej, wspólne, jednomyślne stanowisko. Po prostu dlatego, że pomijając zwykłą różnicę zdań, interesów i stanowisk, nie będą się w stanie nigdy wszyscy razem zebrać.

Z drugiej strony, gdybyśmy przyjęli, że skoro współwłaściciele garażu nie mogą uzgodnić wspólnego stanowiska i w związku z tym głosujemy bez uwzględnienia udziału garażu w nieruchomości, to oznacza to, że suma udziałów właścicieli głosujących będzie zawsze znacznie mniejsza od 100%. W moim przekonaniu byłoby to niedobre rozwiązanie, bo pominięty byłby znaczący udział w każdym głosowaniu.

Biorąc pod uwagę to, że udział w nieruchomości wspólnej ma odzwierciedlać stan posiadania danego właściciela (udział jest przecież proporcjonalny do powierzchni lokalu), jak również określać zakres jego obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, najbardziej racjonalnym rozwiązaniem jest „doliczenie" udziału w lokalu użytkowym jakim jest garaż, do udziału związanego z lokalem mieszkalnym. Przy takim rozwiązaniu właściciele mogący oddać głos zawsze reprezentują 100% udziałów i „siła głosu" danego właściciela odzwierciedla jego „stan posiadania" (lokal i udział w garażu).

Mam świadomość, że można zgłosić pewne zastrzeżenia do tej koncepcji, jednak przy obecnych uregulowaniach prawnych nie widzę lepszego rozwiązania.

Źródło: www.zarzadca,pl