Wspólnoty mieszkaniowe złożone w większości z takich właścicieli często w ogóle nie powołują zarządu, ani nie dokonują formalności rejestracyjnych, a tam, gdzie zarządca istnieje (najczęściej w wyniku działań deweloperów, którzy wybudowali budynki), podejmowanie uchwał nie jest możliwe. W związku z tym nabywcy mieszkań w takich nieruchomościach, faktycznie tam mieszkający, napotykają znaczne utrudnienia we właściwym funkcjonowaniu ich wspólnot mieszkaniowych. Tymczasem wspólnota mieszkaniowa wprawdzie powstaje z mocy prawa, ale musi dopełnić pewnych formalności, aby mogła zacząć funkcjonować, co wymaga współdziałania właścicieli lokali w danej nieruchomości. Trzeba zwołać pierwsze zebranie właścicieli i wybrać zarząd, który podejmie niezbędne działania: wystąpi do urzędu statystycznego o nadanie numeru REGON, założy wspólnocie konto w banku, zgłosi się do urzędu skarbowego z wnioskiem o nadanie numeru identyfikacji podatkowej. Także późniejsze codzienne zarządzanie wymaga współdziałania właścicieli lokali. Wprawdzie zarząd może podejmować czynności zwykłego zarządu, ale już do czynności przekraczających jego zakres potrzebna mu jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie przewidzianej prawem. Taką czynnością jest chociażby przyjęcie rocznego planu gospodarczego, które jest niezbędne do właściwego działania wspólnoty mieszkaniowej. We wspólnocie nie może więc istnieć paraliż decyzyjny, a przepisy prawa skutecznie temu paraliżowi przeciwdziałają.

W wypadku gdy wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie podjęła żadnych kroków legalizacyjnych, tzn. nie zwołano pierwszego zebrania właścicieli, nie wybrano zarządu i nie dokonano formalności rejestracyjnych, każdy z właścicieli lokali może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.

więcej w marcowym numerze „Administratora”