Przepis art.12 ust.2 WłLokU stanowi prawo bezwzględnie obowiązujące. Właściciele lokali – mimo iż określony w tym przepisie „pożytek i inny przychód” z nieruchomości wspólnej stanowi ich własność - nie mają prawa decydować o przeznaczeniu wydatkowania tych pieniędzy.

Właściciele lokali pokrywają wszystkie koszty zarządu, napraw i modernizacji nieruchomości (wliczając w to doposażenie wszystkich lokali), proporcjonalnie do udziałów we współwłasności. Od zasady tej ustawa przewiduje odstępstwo w odniesieniu do właścicieli lokali użytkowych. Zgodnie bowiem z art.12 ust.3 uchwała zebrania właścicieli lokali może ustalić zwiększone obciążenia z tytułu udziału lokali użytkowych w wydatkach wspólnoty, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali, np. sklep spożywczy na pewno ma większy udział w wywozie śmieci i odpadów niż analogicznej powierzchni lokal mieszkalny.

Należy wyjaśnić, że w art.12 ust.2 WłLokU chodzi wyłącznie o przychody, jakie może przynosić nieruchomość wspólna, a nie wszelkie przychody wspólnoty mieszkaniowej. Są bowiem dwa rodzaje przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Jeden to taki przychód, który pochodzi z nieruchomości wspólnej (np. wynajem reklamy na budynku), a drugi to taki, który przynosi obiekt stanowiący własność wspólnoty, ale nie będący częścią nieruchomości wspólnej - lokal mieszkalny lub użytkowy. Wyłącznie przychód pochodzący z nieruchomości wspólnej musi być przeznaczony na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem. Natomiast przychód z poszczególnych obiektów należy zwrócić ich właścicielom. Najbardziej typowym przykładem uzyskiwania przez wspólnotę mieszkaniową stałego przychodu, do którego nie stosuje się ograniczeń w dysponowaniu pożytkami z art.12 ust.2, jest wynajem lokalu użytkowego albo mieszkalnego. Takie lokale oczywiście nie są nieruchomością wspólną, a jako własność wspólnoty mogą przynosić i przynoszą określone przychody.

Członek wspólnoty ponosi w całości i bezpośrednio wydatki związane z korzystaniem z lokalu stanowiącego jego własność, a więc koszty ogrzewania, oświetlenia, dostawy gazu, naprawy i wymiany urządzeń sanitarnych, naprawy i wymiany stolarki, podłóg, glazury itd. oraz malowania ścian i sufitów. Ponadto uczestniczy w kosztach zarządu, związanych z utrzymaniem i remontami wspólnej nieruchomości, stosownie do wielkości udziału we współwłasności (udział ten odpowiada stosunkowi metrażu danego lokalu do sumy powierzchni budynku). Jeśli na przykład lokal ma 100m2, a suma powierzchni 2000m2, to udział członka wspólnoty wynosi 100/2000. Gdyby suma wydatków rocznych na utrzymanie wspólnej nieruchomości wyniosła np. 250.000 złotych, to właściciel lokalu musiałby zapłacić 5% tej kwoty - czyli 12.500 zł, a więc jego zaliczka miesięczna oscylowałaby w granicach l000 zł. Udział w wydatkach przypadający od lokali użytkowych może być podwyższony uchwałą zebrania właścicieli, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z lokalu (art.12 ust.3 Ustawy). Na przykład, gdy w budynku wspólnoty mieści się sklep spożywczy, który nieproporcjonalnie zwiększa koszty wywozu odpadków lub zużycie wody ze wspólnego licznika, to uchwałą wspólników można zwiększyć jego udział w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości.

Zgodnie z art.13 ust.1 WłLokU właściciel lokalu jest zobowiązany do:

1)ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,

2)utrzymywania swego lokalu w należytym stanie,

3)przestrzegania porządku domowego,

4)uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

5)korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli,

6)współdziałania z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art.15 ust.1 WłLokU). Zaliczki te - zgodnie z art.15 ust.2 WłLokU - mogą być egzekwowane w sądowym postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W uzasadnionych przypadkach właściciel lokalu może być zobowiązany do jego udostępniania wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie bowiem z art.13 ust.2 WłLokU na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Może to być np. awaria w budynku, do której usunięcia niezbędny jest dostęp do niektórych lokali.

Źródło: Wspólnota Mieszkaniowa w Praktyce, Stanisław Starkiewicz