dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
ABC Wspólnoty Mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa - jakie ma prawa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Wspólnota powstaje z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Wspólnota powstaje z mocy prawa, dlatego do jej utworzenia nie jest potrzebna uchwała właścicieli lokali czy jej rejestracja. Podobnie kształtuje się kwestia członkowstwa we wspólnocie. Jest ono pochodną prawa własności lokalu. Fakt bycia właścicielem lokalu w danej nieruchomości decyduje o tym, kto jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Nie można odrębną czynnością wstąpić do wspólnoty, czy też z niej wystąpić. Może to jedynie nastąpić poprzez przeniesienie własności lokalu. Członkiem wspólnoty nie jest najemca lokalu.

Wg ustawy o własności lokali (dalej: ustawa) wspólnota może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Prawo nie przyznaje osobowości prawnej wspólnocie mieszkaniowej. Jest ona tzw. ułomną osobą prawną. Wyposażona jest w zdolność prawną jedynie w zakresie legalnego celu wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie czynności dokonywane przez wspólnotę powinny być oceniane w tym świetle. Celem istnienia wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną. W tym zakresie, wspólnota nabywa prawa oraz zaciąga zobowiązania do własnego majątku, a nie majątku wspólnego właścicieli lokali. Wspólnota nie może zawrzeć skutecznie umowy najmu lokalu, jeśli nie jest to konieczne dla prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej. Czynność taka powinna zostać oceniona jako nieważna. Dopuszczalne jest natomiast zawarcie przez wspólnotę umowy najmu parkingu, jeśli jest to niezbędne dla prawidłowego korzystania z nieruchomości wspólnej i służy członkom wspólnoty.

Na gruncie prawa cywilnego wspólnota ma zdolność sądową oraz procesową. Trzeba pamiętać, że tylko w takich sprawach, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota  mieszkaniowa nie może zatem dochodzić roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wobec sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Wyjątkowo wspólnota mogłaby ich dochodzić, jeśliby właściciel lokalu scedował je na nią. Wspólnota może być też stroną w sporze sądowym między nią a jej członkiem. Ustawa przewiduje możliwość zaskarżenia przez właściciela lokalu uchwały wspólnoty do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Z kolei wspólnota może wytoczyć powództwo zawierające żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji, jeśli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą należnych opłat. Inną przesłanką uzasadniającą takie żądanie wspólnoty jest wykraczanie przez właściciela lokalu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo jego zachowanie czyniące korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Wspólnota może być również stroną w postępowaniu administracyjnym, jednakże tylko w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. W takim wypadku od udziału w tym postępowaniu wyłączeni są jej poszczególni członkowie. Wyjątkowo, w postępowaniu tym, obok wspólnoty, mógłby wystąpić samodzielnie jej członek, jedynie jeśli wykazałby swój własny interes prawny, odmienny od interesu ogółu właścicieli, który czyniłby go stroną postępowania. Wspólnota, bez szczególnego upoważnienia, nie może zastępować swojego członka jako strony postępowania w sytuacji, jeśli posiada on swój własny interes prawny, nie związany z nieruchomością wspólną i sprawa nie dotyczy interesu prawnego wszystkich członków wspólnoty.

Autor jest aplikantem radcowskim w Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu

Maciej Michalak


Źródło: www.money.pl
 
dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika Piotr Krysiuk
Komentarzy: 2
Dodano: 2011-06-10 11:48:09
Witam wszystkich MAM JEDNO PYTANIE - jak się ma prawo do grodzenia się wokól posesji wsplolnoty mieszkaniowej brama, siatka i brama wjazdowa na posesjie i parking - ogólnie rzecz biorąc utrudniony dojazd i parkowanie na posesji gdzie znajdują się lokale uzytkowe)Usytylowane w nieruchomości ( bloku ) Jakie ma prawa wtedy własciciel lokalu prowadzący wlasną działalnosc gospodarczą uslugi zaklad fryzjerski w tym ze lokalu ? I stanowczo nie chce grodzenia sie gdyz to utrudni dojazd i wjazd na posesje
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-11-04 14:54:51
Wspólnota mieszkaniowa (OW WMN) nie może wykonywać inwestycji (nowych inwestycji) poza należytym utrzymywaniem części wspólnych poza jednym wyjątkiem - uregulowane w ustawie - o korzystaniu z gruntu, ale pod pewnymi warunkami, które muszą wystąpić. Czy Pan Redaktor kojarzy?
Tak, natomiast wspólnota jeżeli otrzyma w uchwale 100% poparcia (głosów na "TAK") to uchwała jako nie mająca szansy na skuteczne jej zaskarżenie do sądu - ma moc sprawczą poczynienia przez OW WMN takiej inwestycji - jest rangi prawa takiego, jak ustawowe iuris cogentis. Jest to jedyny przypadek, kiedy WMN może uzgodnić poczynienie danej inwestycji z określeniem sposobu pozyskania środków na taki cel. UWL nie przewiduje z mocy samego prawa wykonywania inwestycji, lecz tylko należyte utrzymywanie części wspólnych pod względem stanu technicznego i czystości, porządku domowego i kropka. Odbywa się to wg normy uwl - przepisów iuris dispositivi. Tylko umowa cywilnoprawna wszystkich - 100% właścicieli lokali (całości) może na podstawie art.1.2 uwl (iuris cogentis) wyjść poza granice przepisów tej szczególnej normy i zmienić taką decyzją sposób utrzymywania części wspólnych określony w normie , zmienić je technicznie poprzez przebudowę - inwestycję i w ten sposób zmienić sposób korzystania z tych części - ich utrzymanie i eksploatację, a nawet wynajem za zgodą też 100% właścicieli. Również nie można naruszać tu praw autorskich - projektu technicznego budynku poprzez wykonanie takiej inwestycji - dokonanie samowolnych zmian w budynku. Zarząd na podstawie art.24 uwl również może udaremnić wykonanie takiej uchwały, bo np. skieruje taką sprawę do sądu i przekona sąd o rażącym naruszeniu prawa i negatywnych skutkach dla samego ogółu właścicieli i nieruchomości (lub nawet w stosunku do osób trzecich - innym ludziom, poza kręgiem właścicieli lokali), a z kolei sąd w postępowaniu nieprocesowym wyda postanowienie po myśli zarządu o zaniechaniu takiej inwestycji.
     
Zdjęcie użytkownika Janusz Gdański
Komentarzy: 77
Dodano: 2009-12-30 09:39:59
Skoro wspólnota nie może wynajmować lokalu, to kto będzie wynajmującym, jeśli wspólnota częśc strychu zaadaptuje na samodzielny lokal mieszkalny i zechce go wynająć?
     
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: ubezpieczenie | uprawnienia do sporządzania świadectw energetycznych | wybrane problemy zarządzania nieruchomością wspólną | kredyt termomodernizacyjny