dodaj do ulubionych
ustaw jako stronę startową
poleć znajomemu
Strona główna | Aktualności | Baza Firm | Porady redakcyjne | ABC Wspólnoty Mieszkaniowej | Szkolenia Seminaria Konferencje | Orzecznictwo | Akty prawne | Audyt, Certyfikat Energetyczny
Galeria | Partnerzy | Współpraca | Zapytanie | Reklama | Kontakt |
ABC Wspólnoty Mieszkaniowej
Dwa sposoby na odwołanie zarządu wspólnoty

Roczne zebranie we wspólnocie to dobra okazja dla właścicieli, żeby odwołać zarząd, z którego nie są zadowoleni, i powołać nowy. Trzeba wiedzieć, jak to zrobić

Sposób odwołania zarządu zależy od sposobu jego powołania. Mówią o tym art. 18 i 20 ustawy o własności lokali (dalej ustawa). Właściciele mogą go zatem: powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (na przykład posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (na przykład deweloperowi, spółdzielni, towarzystwu budownictwa społecznego) lub też wybrać zarząd w zwykłej uchwale spośród osób fizycznych.



Odwołanie zarządu

Do odwołania zarządu (lub niektórych jego członków) potrzebny jest projekt uchwały. Przekazuje się go zarządowi, by dołączył go do zawiadomienia o zebraniu rocznym, które rozsyła właścicielom.



Trzeba też pamiętać, że podczas zebrania nie zgłasza się już projektów uchwał. Można wprowadzić tylko zmiany do tych, które zostały zgłoszone wcześniej.



Zdarza się, że właściciele są w konflikcie z zarządem i obawiają się, że projekt w sprawie odwołania nie zostanie umieszczony w porządku obrad. Zarząd nie ma prawa tego zrobić. Jeżeli jednak się na to zdecyduje, to właściciele mogą przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów – bez udziału zarządu.



Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. Określił, że uchybienia formalne dotyczące trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd, jeśli nie miały wpływu na treść tej uchwały. Członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie muszą też podawać przyczyn odwołania.



Tylko u notariusza

Zarząd powierzony można odwołać tylko w akcie notarialnym (art. 18 ustawy). Taką właśnie formę powinna mieć uchwała o odwołaniu. Odwołanie wybranego zarządu nie wymaga natomiast wizyty u notariusza.



Wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy.



Jeżeli właściciele są niezadowoleni z jej pracy, to swoje zastrzeżenia powinni kierować bezpośrednio do zarządu. Na ich wyraźne polecenie (w formie uchwały) powinien on rozwiązać umowę z nieodpowiednią firmą.



W trakcie rocznego zebrania wspólnota ocenia pracę zarządu i udziela absolutorium lub nie.



Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem na dalsze sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.



Czasami właściciele mylnie uważają, że nieudzielenie absolutorium jest równoznaczne z odwołaniem zarządu.



Tak nie jest. Do tego niezbędna jest odrębna uchwała odwołująca.



Głosuje się udziałami

Wszyscy właściciele uczestniczą w głosowaniu (nawet jeśli nie byli na rocznym zebraniu). Głosują udziałami.



Jeżeli na zebraniu nie ma wszystkich, do nieobecnych wysyła się zawiadomienie o kontynuacji głosowania nad projektem uchwały do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wtedy członkowie zarządu zbierają głosy, chodząc od lokalu do lokalu, a następnie sporządzają protokół, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania.

 

 



Źródło: Rzeczpospolita

dodaj komentarz
śledź artykuł
Zdjęcie użytkownika Iwona Kempa
Komentarzy: 2
Dodano: 2011-03-30 22:53:54
Bardzo dziękuje za pomoc Panie Janie
     
Zdjęcie użytkownika Jan Nowacki
Komentarzy: 23
Dodano: 2011-03-30 00:44:03
Pani Iwono proszę spokojnie przeczytać powyższy artykuł w którym jest napisane jak
odwołuje się firmę zarzadzającą.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2011-03-27 07:59:56
Panie Janie Nowacki, czy autor artykułu Pan Kazimierz Michalak napisał, iż ich Zarząd wywodzi się z grona właścicieli lokali tej nieruchomości. Oczywiście że nie. Czy podał, iż żaden z nich nie posiada licencji. Nie!
Może być tak, iż zarząd wywodzi się z grona właścicieli , a oni posiadają licencję zawodową (lub choćby jeden z nich) sam znam takie dwa przypadki.
A na przyszłość, dlaczego Pan zamiast ludziom po ludzku i dobrze , wyczerpująco doradzać, to tylko cwaniak(czy) się Pan? Mało wiedzy? a dużo zarozumiałości?
Natomiast Pani Kempa oczekuje pomocy, a z jej artykułu wynika, iż o WMN nic konkretnego nie, i ma pan teraz szansę wykazać się wiadomościami na forum ... po prostu edukując ją w tym przedmiocie - normy uwl i kc.Ok.
Poczytamy Pana wywodów i ocenimy wiedzę.
Odwagi,
Ireneusz Jakubowski
     
Zdjęcie użytkownika Iwona Kempa
Komentarzy: 2
Dodano: 2011-03-26 20:40:58
Dzień dobry
czy mogę prosić o pomoc. W jaki sposób możemy zmienić zarządzającego? czy musi być uchwała wszystkich wspólników nieruchomoąsci czy wystarczy tylko wypowiedzenie podpisane przez zarząd wspólnoty
     
Zdjęcie użytkownika Jan Nowacki
Komentarzy: 23
Dodano: 2011-03-26 19:22:58
Panie Jakubowski o jakiej Pan komisji pisze.
Komisja rozpatruje skargi na Zarządców posiadających licencję. Pan Michalak pisze o zarządzie składającym się z dwóch osób, awięc
o zarządzie włascicielskim. Osoby wchodzace w skład takiego zarzadu nie muszą posiadać licencji i zadna Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowej się nimi nie zajmie. Właściciele mogą i powinni jeśli mają zastrzeżenia do uczciwości członków zarządu odwołać ich z zarządu i powołać nowych.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2011-03-26 07:37:55
Panie Kazimierzu Michalak, wg kc (por.normę uwl art.1.2) może udzielić Pan pełnomocnictwa zaufanej osobie fizycznej lub prawnej i jednocześnie takiej, która jest bystra w uwl i rachunkowości (w braku wykonania art.22.3 pkt10 uwl - bo tak większość WMN w tym jeszcze PRL-u funkcjonuje dobrze byłoby znać księgowość).
Zarząd czy Zarządca nie ma prawa odmówić kontroli upoważnionej osobie (może Pan w tym również uczestniczyć - ze swoim pełnomocnikiem), a jeżeli odmówi - to proszę skierować skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy ministerstwie Infrastruktury, myślę że to pomoże.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2011-03-26 07:16:31
Sąd Najwyższy w swym orzeczeniu wkroczył w sferę prawa ustawowego i je w taki oto sposób zmodyfikował - jego literalny zapis oraz intencję ustawodawcy. Czy mógł tak postąpić?. Otóż nie. Ale to uczynił. Czy jest to arogancja władzy sądowniczej - nielegalne działanie, jak za PRL? Proszę samemu sobie na to odpowiedzieć.
Oprócz tego, że zarząd zostanie powierzony - w jaki sposób mają być wykonywane istotne czynności zarządu w wewnątrz i na zewnątrz WMN, to strony (tj. Zarząd i WMN) muszą podpisać umowę - zatwierdzić uchwałą nie koniecznie o sposób/zasady wykonywania czynności zarządu, lecz koniecznie o czas, warunki i jakość jej wykonywania (w tym o sankcjach na wypadek nie wykonywania poprawnie warunków umowy - powierzonego zarządu lub w ogóle zaniechania wykonywania powierzonego zarządu). W innym przypadku Zarząd/Zarządca naraża się na sankcje zawodowe np. przed KOZ przy MI.
W przypadku, kiedy Zarząd/zarządca nie wykonuje poprawnie swych czynności np. odmawia wykonania czynności wg art31 lub 32 lub 23 (nie zbiera głosów, nie przyjmuje projektów uchwał i nie poddaje pod głosowanie), bo wg normy uwl tylko On jest władny wszelkie czynności wykonywać za WMN - za jej właścicieli lokali por. to z przepisami w rozdziale 4 uwl, a tylko w jednym przypadku i wymienionym w ustawie za Zarząd/Zarządcę może każdy z właścicieli zwołać co roczne ZOW, jednak absolutnie nie oznacza to, że pozostałe czynności za Zarząd może wykonywać dalej na Zebraniu Rocznym lub dalej, po jego zakończeniu). Jeżeli nie pomogą sankcje z umowy za nieprawidłowe wykonywanie swych obowiązków lub Zarząd zlekceważy je, pozostaje jedynie droga sądowa wg normy i ta cywilno prawna i ta wynikająca z normy uwl wg art. 26.
Ale czynności, wszelkie czynności za właścicieli lokali w danej WMN wykonuje (może je tylko wykonywać) uprawniony zarząd lub
Zarządca.
Ustawodawca winien tak sprecyzować ustawę uwl (w końcu kieruje ją do milionów zwykłych ludzi i w sprawach codziennej ich bytności, a nie do SN czy niższych instancji, aby się razem i na wzajem coraz to inaczej wymądrzały
i wodziły ludzi za nos).
Kto jak kto, ale to właśnie sądy powinny świecić przykładem szanowania prawa, a nie ciągle przepychać się z ustawodawcą, jak ono ma ostatecznie stanowić, albo zgadywać co tak naprawdę ustawodawca ma na myśli, jaką intencję zapisał w danej normie, choć często wypowiada swoja wolę wprost, a sądy tak samo często zmieniają sens literalnego zapisu i robią z ludzi... czy mają ludzi za wałów. Ok.
     
Zdjęcie użytkownika Jan Nowacki
Komentarzy: 23
Dodano: 2011-03-24 23:53:42
Nie ma takiej instytucji która kontroluje zarząd. Prawo kontroli pracy zarządu ma każdy własciciel.Zarząd ma obowiazek udostępnić wszystkie dokumenty materiałowe. Jeżeli sprawy finansowe prowadzi administrator a zarząd podpisuje tylko faktury to dokumenty są u księgowej, ale i tak o udostępnieniu członkom wspólnoty dokumentacji należy zwrócic się do zarzadu.
     
Dodano: 2011-03-24 18:37:57
Jestem właścicielem WM (54rodziny)nasz zarząd składa się z 2-óch osób,działa niezbyt dobrze,nie rozliczyli się za 2009 rok nie udzielono im absolutorium,teraz zwołują zebranie roczne za 2010 rok 1.kwietnia 2011.Mam obawy i wątpliwości co do rozliczania się z właścicielami wspólnoty.W jaki sposób można sprawdzić zarządzanie zarządu,czy istnieje instytucja która skontrolowała by nasz zarząd .Do kogo należy się zwrócić.
     
Zdjęcie użytkownika ireneusz jakubowski
Komentarzy: 195
Dodano: 2010-05-15 11:27:42
1/10 właścicieli posiada już uprawnienia do wnioskowania o zwołanie ZOW - przez Zarząd lub zarządcę danej WMN. Z tego prawa wynika logicznie, iż oprócz Zarządu działającego w imieniu wszystkich właścicieli lokali - OW we WMN, 10% z nich i więcej ma prawo do wnoszenia projektów uchwał pod głosowanie, z art 27 uwl natomiast wynika iż każdy z właścicieli może w dowolnym czasie złożyć swoje wnioski do Zarządu/Zarządcy. Na Zebraniu OW każdy z właścicieli może złożyć wniosek o przyjęcie danego projektu uchwały i poddania go pod głosowanie, wspólnota nad projektami złożonymi przez co najmniej 10% właścicieli lokali łącznie - ma obowiązek głosować (art.27 uwl), natomiast nad projektami uchwal złożonymi przez właścicieli o łącznej sile głosów poniżej 10% może przystąpić do głosowania lub podjąć uchwałę o oddaleniu danego projektu uchwały jako nie uprawnionego do poddania go pod głosowanie z powodu zbyt małego poparcia go przez właścicieli lokali - poniżej 10% siły głosów. Tak należy wg mnie rozumieć te zawoalowane przepisy uwl. OK. Jeżeli zaś chodzi o to czy na Zebraniu OW po zatwierdzeniu porządku Zebrania nie można zmienić projektów uchwał, to wydaje się, że projektów uchwał (ich treści) bez zgody autora nie można zmieniać - jest to logiczne, ale OW zawsze może we wnioskach końcowych (wolne wnioski) zawsze może wprowadzić uchwałą poprawki do nie przyjętej uchwały (chyba ,że pomimo wniosków o modyfikacje danego projektu, właściciele większością przyjęli taki projekt jako uchwałę bez potrzeby jego modyfikacji).

I, znowu wszystko zależy od większości właścicieli lokali ( w dużej wspólnocie mieszkaniowej), licząc ich siłę oddziaływania w kształtowaniu wewnętrznego prawa w odniesieniu do siły posiadanych w danym momencie udziałów przez poszczególne obozy, czy grupy właścicieli. Wszystko zależ od normy i dogadania się na forum ZOW. Nie ma takiego przepisu, aby nie można było na zebraniu zgłaszać wniosków i żądać podjęcia uchwały w dowolnej kwestii, a związanej z nieruchomością wspólną budynku czy gruntu, lub ze sprawą inną jak części wspólne , lecz ściśle związaną (nierozerwalnie) z korzystaniem i rozliczeniami za części wspólne i niebędące takimi częściami budynku lub gruntu por. art. 22.3 pkt 8) uwl, i w ogóle to prawo, jako całość.
     
Portal Wspolnotamieszkaniowa.pl www.www.wspolnotamieszkaniowa.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść powyższych komentarzy - są one niezależnymi opiniami czytelników Serwisu.

Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.

Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.

Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
Posadzki | Kolektory Słoneczne | Okna PCV | Balustrady | Łomianki | Glazurnik | Baza Firm | Administrowanie Nieruchomościami
Docieplenia Budynków | Chirurgia Plastyczna | Tworzenie stron WWW AgresivMedia
Tagi: aktualności z rynku mieszkaniowego | audyt energetyczny ustawa | uprawnienia do sporządzania świadectw energetycznych | księgowość