Roczne zebranie we wspólnocie to dobra okazja dla właścicieli, żeby odwołać zarząd, z którego nie są zadowoleni, i powołać nowy. Trzeba wiedzieć, jak to zrobić
Sposób odwołania zarządu zależy od sposobu jego powołania. Mówią o tym art. 18 i 20 ustawy o własności lokali (dalej ustawa). Właściciele mogą go zatem: powierzyć w formie aktu notarialnego osobie fizycznej (na przykład posiadającej licencję zarządcy) lub prawnej (na przykład deweloperowi, spółdzielni, towarzystwu budownictwa społecznego) lub też wybrać zarząd w zwykłej uchwale spośród osób fizycznych.
Odwołanie zarządu
Do odwołania zarządu (lub niektórych jego członków) potrzebny jest projekt uchwały. Przekazuje się go zarządowi, by dołączył go do zawiadomienia o zebraniu rocznym, które rozsyła właścicielom.
Trzeba też pamiętać, że podczas zebrania nie zgłasza się już projektów uchwał. Można wprowadzić tylko zmiany do tych, które zostały zgłoszone wcześniej.
Zdarza się, że właściciele są w konflikcie z zarządem i obawiają się, że projekt w sprawie odwołania nie zostanie umieszczony w porządku obrad. Zarząd nie ma prawa tego zrobić. Jeżeli jednak się na to zdecyduje, to właściciele mogą przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów – bez udziału zarządu.
Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r. Określił, że uchybienia formalne dotyczące trybu podjęcia uchwały o odwołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie mogą być podstawą uchylenia jej przez sąd, jeśli nie miały wpływu na treść tej uchwały. Członkowie wspólnoty mogą w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie muszą też podawać przyczyn odwołania.
Tylko u notariusza
Zarząd powierzony można odwołać tylko w akcie notarialnym (art. 18 ustawy). Taką właśnie formę powinna mieć uchwała o odwołaniu. Odwołanie wybranego zarządu nie wymaga natomiast wizyty u notariusza.
Wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy.
Jeżeli właściciele są niezadowoleni z jej pracy, to swoje zastrzeżenia powinni kierować bezpośrednio do zarządu. Na ich wyraźne polecenie (w formie uchwały) powinien on rozwiązać umowę z nieodpowiednią firmą.
W trakcie rocznego zebrania wspólnota ocenia pracę zarządu i udziela absolutorium lub nie.
Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem na dalsze sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną.
Czasami właściciele mylnie uważają, że nieudzielenie absolutorium jest równoznaczne z odwołaniem zarządu.
Tak nie jest. Do tego niezbędna jest odrębna uchwała odwołująca.
Głosuje się udziałami
Wszyscy właściciele uczestniczą w głosowaniu (nawet jeśli nie byli na rocznym zebraniu). Głosują udziałami.
Jeżeli na zebraniu nie ma wszystkich, do nieobecnych wysyła się zawiadomienie o kontynuacji głosowania nad projektem uchwały do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wtedy członkowie zarządu zbierają głosy, chodząc od lokalu do lokalu, a następnie sporządzają protokół, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania.
Źródło: Rzeczpospolita
śledź artykuł
odwołuje się firmę zarzadzającą.
Może być tak, iż zarząd wywodzi się z grona właścicieli , a oni posiadają licencję zawodową (lub choćby jeden z nich) sam znam takie dwa przypadki.
A na przyszłość, dlaczego Pan zamiast ludziom po ludzku i dobrze , wyczerpująco doradzać, to tylko cwaniak(czy) się Pan? Mało wiedzy? a dużo zarozumiałości?
Natomiast Pani Kempa oczekuje pomocy, a z jej artykułu wynika, iż o WMN nic konkretnego nie, i ma pan teraz szansę wykazać się wiadomościami na forum ... po prostu edukując ją w tym przedmiocie - normy uwl i kc.Ok.
Poczytamy Pana wywodów i ocenimy wiedzę.
Odwagi,
Ireneusz Jakubowski
czy mogę prosić o pomoc. W jaki sposób możemy zmienić zarządzającego? czy musi być uchwała wszystkich wspólników nieruchomoąsci czy wystarczy tylko wypowiedzenie podpisane przez zarząd wspólnoty
Komisja rozpatruje skargi na Zarządców posiadających licencję. Pan Michalak pisze o zarządzie składającym się z dwóch osób, awięc
o zarządzie włascicielskim. Osoby wchodzace w skład takiego zarzadu nie muszą posiadać licencji i zadna Komisja Odpowiedzialnosci Zawodowej się nimi nie zajmie. Właściciele mogą i powinni jeśli mają zastrzeżenia do uczciwości członków zarządu odwołać ich z zarządu i powołać nowych.
Zarząd czy Zarządca nie ma prawa odmówić kontroli upoważnionej osobie (może Pan w tym również uczestniczyć - ze swoim pełnomocnikiem), a jeżeli odmówi - to proszę skierować skargę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy ministerstwie Infrastruktury, myślę że to pomoże.
Oprócz tego, że zarząd zostanie powierzony - w jaki sposób mają być wykonywane istotne czynności zarządu w wewnątrz i na zewnątrz WMN, to strony (tj. Zarząd i WMN) muszą podpisać umowę - zatwierdzić uchwałą nie koniecznie o sposób/zasady wykonywania czynności zarządu, lecz koniecznie o czas, warunki i jakość jej wykonywania (w tym o sankcjach na wypadek nie wykonywania poprawnie warunków umowy - powierzonego zarządu lub w ogóle zaniechania wykonywania powierzonego zarządu). W innym przypadku Zarząd/Zarządca naraża się na sankcje zawodowe np. przed KOZ przy MI.
W przypadku, kiedy Zarząd/zarządca nie wykonuje poprawnie swych czynności np. odmawia wykonania czynności wg art31 lub 32 lub 23 (nie zbiera głosów, nie przyjmuje projektów uchwał i nie poddaje pod głosowanie), bo wg normy uwl tylko On jest władny wszelkie czynności wykonywać za WMN - za jej właścicieli lokali por. to z przepisami w rozdziale 4 uwl, a tylko w jednym przypadku i wymienionym w ustawie za Zarząd/Zarządcę może każdy z właścicieli zwołać co roczne ZOW, jednak absolutnie nie oznacza to, że pozostałe czynności za Zarząd może wykonywać dalej na Zebraniu Rocznym lub dalej, po jego zakończeniu). Jeżeli nie pomogą sankcje z umowy za nieprawidłowe wykonywanie swych obowiązków lub Zarząd zlekceważy je, pozostaje jedynie droga sądowa wg normy i ta cywilno prawna i ta wynikająca z normy uwl wg art. 26.
Ale czynności, wszelkie czynności za właścicieli lokali w danej WMN wykonuje (może je tylko wykonywać) uprawniony zarząd lub
Zarządca.
Ustawodawca winien tak sprecyzować ustawę uwl (w końcu kieruje ją do milionów zwykłych ludzi i w sprawach codziennej ich bytności, a nie do SN czy niższych instancji, aby się razem i na wzajem coraz to inaczej wymądrzały
i wodziły ludzi za nos).
Kto jak kto, ale to właśnie sądy powinny świecić przykładem szanowania prawa, a nie ciągle przepychać się z ustawodawcą, jak ono ma ostatecznie stanowić, albo zgadywać co tak naprawdę ustawodawca ma na myśli, jaką intencję zapisał w danej normie, choć często wypowiada swoja wolę wprost, a sądy tak samo często zmieniają sens literalnego zapisu i robią z ludzi... czy mają ludzi za wałów. Ok.
I, znowu wszystko zależy od większości właścicieli lokali ( w dużej wspólnocie mieszkaniowej), licząc ich siłę oddziaływania w kształtowaniu wewnętrznego prawa w odniesieniu do siły posiadanych w danym momencie udziałów przez poszczególne obozy, czy grupy właścicieli. Wszystko zależ od normy i dogadania się na forum ZOW. Nie ma takiego przepisu, aby nie można było na zebraniu zgłaszać wniosków i żądać podjęcia uchwały w dowolnej kwestii, a związanej z nieruchomością wspólną budynku czy gruntu, lub ze sprawą inną jak części wspólne , lecz ściśle związaną (nierozerwalnie) z korzystaniem i rozliczeniami za części wspólne i niebędące takimi częściami budynku lub gruntu por. art. 22.3 pkt 8) uwl, i w ogóle to prawo, jako całość.
Redakcja zastrzega sobie prawo usuwania komentarzy zawierających: wulgaryzmy, treści rasistowskie, treści nie związane z tematem, linki, reklamy, "trolling", obrażające innych czytelników i instytucje.
Czytelnik ponosi odpowiedzialność za treść wypowiedzi i zobowiązuje się do nie wprowadzania do systemu wypowiedzi niezgodnych z Polskim Prawem i normami obyczajowymi.
Jeżeli którykolwiek z postów na forum łamie zasady, zawiadom nas o tym. Jeżeli na stronie widzisz błąd, napisz do nas.
